CROWD BUILDSが、2024年３号目の第９号ファンドを6/19 15:00まで募集しています。
業者が語らない現役のサラリーマン投資家の目線で今回のファンドを分析してみました。
投資しようかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。
ガチで解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
【結論】ファンド自体の安全性は高いため少額投資ならOK
運営会社は、
- 不動産クラウドファンディングにどこまで本気か分からない
- 財務状況も不明のベンチャー
のため、事業者としての信頼性は不透明ですが、
ファンド自体は、
- 中古ファミリーマンション区分が運用対象
- 売却益を分配原資としたキャピタルゲイン型
- 築古だが東京都内の好立地
- 仕入れ額が相場よりも相当安いので売却益は期待できる
ため、安全性は高いと思います。
さらに、
- CROWD BUILDSで運用中ファンドは現在０件で、今回のファンドが唯一の運用予定ファンド（＝他のファンド実績の影響を受けない）
- 運用期間は４ヶ月と短期間
- 利回りが10%と高め
であることを加味すると、少額であれば投資しても良いファンドだと思います。
私も投資予定です
それでは具体的に解説していきます。
CROWD BUILDS キャピタル型 第9号ファンドの概要
まずは、概要です。
| ファンド名 | CROWD BUILDS キャピタル型 第9号ファンド |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 10.0% |
| 運用期間 | 4ヶ月（2024/6/28 ～ 2024/10/31） |
| 募集金額 | 18,900,000円 |
| 劣後比率 | 10% |
| 募集形式 | 抽選式 |
| 募集期間 | 2024/6/11 12:00 ～ 2024/6/19 15:00 |
| 分配回数 | 一括 |
| 物件種別 | 中古マンション区分 |
| 物件住所 | 東京都大田区仲池上1-3-3 |
事業者の信頼性：★☆☆☆☆
運営は8年目のベンチャー
運営会社は「株式会社フィンスター」です。
2016年設立で、
- 不動産クラウドファンディング「CROWD BUILDS」
- ソーシャルレンディング比較サイト「クラファンなび」
- 不動産エージェントサービス「FINSTAR AGENT」
を運営しています。
ただ、「クラファンなび」は、2022年以降は更新されていないようです。（2024年6月13日現在）
「CROWD BUILDS」は、2021年5月よりサービス開始しています。
経営状況は不明
株式会社フィンスターの経営状況は公開されておらず不明です。
ファンド運営を継続する強い意思は感じられない
ファンド開始して約３年で、９件のファンドを組成しており、８件が運用を終了しています。
運営実績はあるものの、組成したファンド数自体はかなり少なめです。
年別にみても、年間５件が最大です。
2024年こそ３件ファンド組成していますが、特に2022年～2023年はほぼ開店休業状態でサービスを継続する強い意思は感じられません。
事業者の信頼性は未知数
まとめると、CROWD BUILDSを運営する会社は、
- 設立８年のベンチャー
- 不動産クラファンも約２年間、開店休業の期間あり
- 不動産クラファン以外にも放置されているサービスがある
ことから、まだ自社の主力事業を模索しているところと推察されます。
そのため、今後どこまで不動産クラファンを本気で運営するつもりなのかは未知数です。
ファンドの安全性：★★★★☆
対象物件は大田区の中古ファミリー区分
- 物件名称：仲池上オリエントコート
- 物件所在地：東京都大田区仲池上1-3-3
- 駅徒歩：都営浅草線「西馬込駅」徒歩9分
- 築年月：1985年3月（築39年）
- 総階数：地下1階付5階建
- 総戸数：32戸
分配原資は売却益
このファンドは、完全なキャピタルゲイン型です。
運用期間中の賃貸収入ではなく、不動産を売却した時の収益から投資家への分配金が賄われます。
運営会社の株式会社フィンスターは、REISMなどと違いバリューアップを得意としている訳ではないため、典型的な買取再販だと思われます。
そのため、出口として相場価格よりも高く売ることは難しいため、いかに相場より安く仕入れることができているかがポイントとなります。
仕入れ額は相場よりも相当安い
この物件の相場は、60～67万円／㎡です。
専有面積が49.60㎡ですので、相場価格は2,976万円～3,323万円です。
実際に直近の売却事例を見ると、同じ専有面積で約3,400万円で成約しています。
しかも、これは投資用マンションとしての相場なので、居住用に購入したい人向け（実需）だと更に価格は高くなります。
一方で、このファンドでの不動産価格（仕入価格）は2,100万円ですので、十分に利益が出る価格で仕入れているようです。
物件取得手数料や運用中の管理費や修繕積立金などの諸経費を考えても、優先出資額の分配金63万円は全く問題ないと思います。（＝1,890万円×10%÷12ヶ月分×4ヶ月分）
結論としてファンド自体の安全性は高い
逆に、なぜ相場価格と比べてこれだけ安く仕入れることが出来ているのかは不思議です。
そもそも、
- 振込期日が6/24
- 運用開始が6/28
となっているので、ファンドが成立してから不動産を取得しようというスケジュールではありません。
おそらく、元々、自社で所有している不動産なのではないでしょうか。
所有している不動産を、このファンドの匿名組合資産として振り替えるだけのつもりだと思います。
運営会社が、どういうつもりで不動産クラウドファンディング事業を運営しているのかは不明ではありますが、いずれにしろ、
- 仕入れ額は相場よりも相当安い
- 築古ではあるが立地的に売れ残ることは考えにくい
ことから、このファンドはキャピタルゲイン型ではありますが、安全性は高いと思います。
運営会社のメリットがどこにあるのかは分かりません
最後に
今回は、CROWD BUILDS キャピタル型 第9号ファンドについて、業者が語らない現役サラリーマン投資家の視点で分析しました。
結論としてキャピタルゲイン型だが安全性が高くおすすめと評価しました。
あなたの投資判断の参考になったでしょうか。
CROWD BUILDS キャピタル型 第9号ファンドは、6/19まで抽選を受け付けています。
投資申込がまだの人は、投資してみてはいかがでしょうか！
最後までお読みいただきありがとうございました