らくたまが、３号目のファンドを5月30日12:00より抽選式で募集開始します。
業者が語らない現役のサラリーマン投資家の目線で今回のファンドを分析してみました。
投資しようかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。
ガチで解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
【結論】キャピタル型だが安全性は高くおすすめ
売却益を分配原資としたキャピタル型のファンドですが、元本棄損のリスクは限りなく低く、利回り６%の分配金も十分に期待できるため、ファンドの安全性は高いと思います。
まだ、サービス開始して間もない事業者ではありますが、おすすめのファンドと思います。
私も投資予定です
それでは具体的に解説していきます。
らくたま３号の概要
まずは、概要です。
| ファンド名 | らくたま３号 |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 6.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月（2024/6/18 ～ 2024/12/17） |
| 募集金額 | 108,000,000円 |
| 劣後比率 | 55% |
| 募集形式 | 抽選式 |
| 募集期間 | 2024/5/30 12:00 ～ 2024/6/5 23:59 |
| 分配回数 | 一括 |
| 物件種別 | 店舗付き一棟 |
| 物件住所 | 東京都江東区門前仲町2-6-5 |
事業者の信頼性：★★★☆☆
運営会社は創立16年の非上場企業
運営会社は、株式会社フロンティアグループです。
主幹事業である不動産事業に加えて、M&Aアドバイザリー・投資事業を展開しています。
従業員は18名（2024年5月1日時点）と比較的少人数で事業展開している会社です。
「らくたま」は、2024年3月より運営を開始しています。
経営状況は順調
非上場ながら経営状況を開示しています。
15年連続黒字で、ここ数年も順調に売上・利益を伸ばしています。
| 決算期 | 売上高 （百万円） | 経常利益 （百万円） |
|---|---|---|
| 2019年7月期 | 3,161 | 198 |
| 2020年7月期 | 2,244 | 101 |
| 2021年7月期 | 3,660 | 390 |
| 2022年7月期 | 4,575 | 432 |
| 2023年7月期 | 8,911 | 1,292 |
ファンド運営はこれからに期待
2024年4月に１号ファンドの募集を開始し、現在４号ファンドまで組成しています。
信頼性に懸念点ないが様子見が必要
運営企業は非上場企業ではありますが、16年近く不動産を本業としている会社で、経営状況も大きな懸念点はありません。
不動産クラウドファンディングを開始したばかりですので、これからに期待したい事業者です。
ファンドの安全性：★★★★☆
門前仲町の不動産が対象
- 物件名称：（不明）
- 物件所在地：東京都江東区門前仲町2-6-5
- 駅徒歩：東西線「門前仲町駅」徒歩1分
- 築年月：（不明）
- 総階数：（不明）
- 総戸数：店舗１戸
おそらくですが、１階店舗には「黒毛和牛焼肉 にくじろう 門前仲町店」が入っています。
昭和６０年創業の肉問屋が営む焼肉店で、門前仲町店は2022年9月にオープンしています。
さらに、2024年5月には２店舗目となる都立家政店をオープンしていますので、運用期間の６ヶ月の間にこのテナントが退去する可能性は低いとみて良いと思います。
分配原資は売却益
このファンドは、キャピタル型です。
運用期間中の賃貸収入よりも、不動産を売却した時の収益から主に投資家への分配金が賄われます。
公式サイト上の想定収支を確認すると、
- 賃貸収入は、120万円
- 売却益は、700万円
となっています。
この物件の評価額は２億４千万円なので、約３%のバリューアップを施す予定のようです。
この規模の不動産であればそこまで無茶な運用計画ではないように思います。
元本棄損リスクは限りなく低い
このファンドの劣後比率は55%とかなり高めです。
投資家を保護する姿勢でもあり、この不動産運用で損をしない自信の表れでもあると思います。
ただ、念のため、投資家の元本が棄損する最悪ケースを確認しておくと、
- 物件価格が、２億4000万円
- 優先出資額が、１億800万円
- 劣後出資額が、１億3200万円
なので、
- 不動産価格が下落し、約１億円でしか売却できなかった
という事態が発生しない限り、投資家の元本は守られることになります。
門前仲町の駅近という好立地でもあるため、このような事態はかなり考えにくいです。
そのため、ほぼ元本棄損リスクはないファンドと思います。
安全性は高い
結論として今回のファンドの安全性は高いと思います。
理由は
- 対象不動産は好立地
- バリューアップによる売却益は十分に勝算がありそう
- 劣後比率が高く元本棄損の心配はない
という３点です。
安心です
最後に
今回は、らくたま３号について、業者が語らない現役サラリーマン投資家の視点で分析しました。
結論として安全性が高くおすすめと評価しました。
あなたの投資判断の参考になったでしょうか。
らくたま３号は、6/5まで抽選を受け付けています。
また、４号ファンドの組成も予定されているので、まだ会員登録が済んでいない方はこの機会に会員登録しておきましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました