（2024.6.16更新）
「CROWD BUILDSに投資して大丈夫？」
「本当に儲かるの？」
と疑問に思っていませんか？
そこで、今回は現役サラリーマン投資家の経験を元にCROWD BUILDSについて解説をしました。
業者が書かない視点で忖度なく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください！
ガチで解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
CROWD BUILDSの概要
最初に、CROWD BUILDSのサービス概要はこちらです。
| サービス名 | CROWD BUILDS |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社フィンスター |
| 上場市場 | 非上場 |
| 募集ファンド数 | 9ファンド |
| 募集額 | 総額1.2億円 |
| 利回り | 10% |
| 運用期間（平均） | 3ヶ月 |
| 劣後比率（平均） | 10% |
| 抽選倍率（平均） | 569% |
| 振込手数料 | 入金時：投資家負担 出金時：無料 |
【結論】CROWD BUILDSは投資するとしても少額に抑えた方が良い
CROWD BUILDS総合評価
- 事業者の信頼性：★☆☆☆☆
- ファンドの収益性：★★★★☆
- ファンドの安全性：★★★☆☆
- 投資のしやすさ：★★★☆☆
Crowd Buildsは、2022年～2023年の約２年間は開店休業状態だったりと、運営会社がどこまで不動産クラウドファンディング事業を本気でやろうとしているかは全くもって分かりません。
一方で、メリットもあります。
- 利回りが約10%と高いこと
- 中古ワンルームマンション区分の買取再販事業をファンドとしているため、安全性が判断しやすいこと
この２つです。
そのため、ファンドの安全性が高いと判断できた場合にのみ、あくまで少額だけ投資するのが良いと思います。
運営会社の信頼性が未知数である以上、多額の投資だけはしてはいけないと思います。
2024年は、開店休業状態から復帰してファンド運営を再開したようなので、この１年は様子をみながら問題のない事業者なのか、不動産クラウドファンディング事業を本気で運営していく気があるのかを見極めていくべきと思います。
多くある分散先の１つとしてとらえるべきかと
それでは、具体的に解説していきます。
事業者の信頼性：★☆☆☆☆
運営は8年目のベンチャー
運営会社は「株式会社フィンスター」です。
2016年設立で、
- 不動産クラウドファンディング「CROWD BUILDS」
- ソーシャルレンディング比較サイト「クラファンなび」
- 不動産エージェントサービス「FINSTAR AGENT」
を運営しています。
ただ、「クラファンなび」は、2022年以降は更新されていないようです。（2024年6月13日現在）
「CROWD BUILDS」は、2021年5月よりサービス開始しています。
経営状況は不明
株式会社フィンスターの経営状況は公開されておらず不明です。
ファンド運営を継続する強い意思は感じられない
ファンド開始して約３年で、９件のファンドを組成しており、８件が運用を終了しています。
運営実績はあるものの、組成したファンド数自体はかなり少なめです。
年別にみても、年間５件が最大です。
2024年こそ３件ファンド組成していますが、特に2022年～2023年はほぼ開店休業状態でサービスを継続する強い意思は感じられません。
事業者の信頼性は未知数
まとめると、CROWD BUILDSを運営する会社は、
- 設立８年のベンチャー
- 不動産クラファンも約２年間、開店休業の期間あり
- 不動産クラファン以外にも放置されているサービスがある
ことから、まだ自社の主力事業を模索しているところと推察されます。
そのため、今後どこまで不動産クラファンを本気で運営するつもりなのかは未知数です。
ファンドの収益性：★★★★☆
利回りは高め
利回りは10%～11%と高めです。
（１号～３号は募集時利回りが現在不明のため、10%と仮定）
ファンドの安全性：★★★☆☆
劣後比率は直近10%
過去ファンドの劣後比率は参照できませんが、2024年6月募集開始の第9号ファンドの劣後比率は10%です。
低くはありませんが高くもありません。
安心できるほどではない
運用方針は全てキャピタル型
全てのファンドが、
- 賃料収入を配当原資としたインカム型
ではなく、
- 売却益を配当原資としたキャピタル型
で組成されています。
投資家が安全性を判断しやすい事業
株式会社フィンスターは、小規模不動産特定共同事業者ですので、大型事業での募集はできません。
そのため、キャピタル型とはいえ、これまで組成されたファンドも、土地からの開発案件や商業施設を運用するような大型案件ではなく、全て中古ワンルームマンション区分の買取再販の案件となっています。
つまり、中古ワンルームマンションの区分を安く仕入れて（バリューアップして）、市場に売却する。その時の差額を利益とする事業です。
この中古ワンルームマンション区分の買取再販事業は、事業規模は小さいものの私たち投資家でも事業の安全性の判断がしやすいのがメリットです。
なぜなら、中古マンションの売却価格というのは、築年数と立地・部屋の広さから、ある程度の相場が決まっておりどのくらいで売れるかがあらかじめ分かっています。
特にCROWD BUILDSが対象とするような都心部であればデータも豊富で精度もかなり高めです。
そのため、どの程度安く仕入れているかで、どのくらいの利益が出るかがかなりの精度で予想できます。
少し調べればすぐに分かります
投資のしやすさ：★★★☆☆
募集形式は最初以外すべて抽選式
１号ファンド以外は、全ての抽選式での募集となっています。
募集額が小さいため倍率が高くなりがち
前述のように、中古ワンルームマンション区分が運用対象となっているため、そもそもの運用総額が大きくありません。
そのため、募集額も５〜25百万円と小ぶりです。
抽選倍率は、これまで250～1,000倍となっています。
応募金額はどれも１億円に満たないのですが、そもそもの募集額が小さいため倍率が高くなりがちで当選しにくい、という構図です。
私のCrowd Builds投資実績
まだ投資実績はありません。
6/19まで募集中の９号ファンドには投資予定です
最後に
今回はCROWD BUILDSについて、業者が書かない現役サラリーマン投資家の視点で解説しました。
私としては、投資するな、とまではいかないものの、投資するとしても少額に抑えた方が良いと解説しました。
「CROWD BUILDSに投資してみようかな？」
と思った人は、損はないのでとりあえず投資家登録だけでもしてみてはいかがでしょうか。
他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！
最後までお読みいただき、ありがとうございました