らくたまが、４号目のファンドを6月20日23:59まで抽選式で募集しています。
業者が語らない現役のサラリーマン投資家の目線で今回のファンドを分析してみました。
投資しようかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。
ガチで解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
【結論】資金効率も高く利回り６%を取りに行くにはおすすめ
子会社によるマスターリース契約（賃料保証）のファンドのため、運営する事業者が信頼できるかどうか次第のファンドです。
しかし、１号目のファンドと同じ物件で利回り・運用期間も同じファンドで、出口は再組成ファンドへの売却を予定していることが明言されています。
ただ、らくたまでは「資金効率最大化」を謳った投資家目線の取り組みを展開していたり、サービス開始以降、不動産クラウドファンディング事業に前向きに取り組もうとしている姿勢がうかがえます。
運用期間も３ヶ月と短いため、リスクは低いと判断でき利回り６％を取りに行くにはおすすめのファンドと思います。
私も投資予定です
それでは具体的に解説していきます。
らくたま４号の概要
まずは、概要です。
| ファンド名 | らくたま4号 |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 6.0% |
| 運用期間 | 3ヶ月（2024/7/1 ～ 2024/9/30） |
| 募集金額 | 12,600,000円 |
| 劣後比率 | 30% |
| 募集形式 | 抽選式 |
| 募集期間 | 2024/6/16 12:00 ～ 2024/6/20 23:59 |
| 分配回数 | 一括 |
| 物件種別 | ビル区分（事務所） |
| 物件住所 | 神奈川県横浜市中区海岸通4-21 |
事業者の信頼性：★★★☆☆
運営会社は創立16年の非上場企業
運営会社は、株式会社フロンティアグループです。
主幹事業である不動産事業に加えて、M&Aアドバイザリー・投資事業を展開しています。
従業員は18名（2024年5月1日時点）と比較的少人数で事業展開している会社です。
「らくたま」は、2024年3月より運営を開始しています。
経営状況は順調
非上場ながら経営状況を開示しています。
15年連続黒字で、ここ数年も順調に売上・利益を伸ばしています。
| 決算期 | 売上高 （百万円） | 経常利益 （百万円） |
|---|---|---|
| 2019年7月期 | 3,161 | 198 |
| 2020年7月期 | 2,244 | 101 |
| 2021年7月期 | 3,660 | 390 |
| 2022年7月期 | 4,575 | 432 |
| 2023年7月期 | 8,911 | 1,292 |
ファンド運営はこれからに期待
2024年4月に１号ファンドの募集を開始し、現在４号ファンドまで組成しています。
信頼性に懸念点ないが様子見が必要
運営企業は非上場企業ではありますが、16年近く不動産を本業としている会社で、経営状況も大きな懸念点はありません。
不動産クラウドファンディングを開始したばかりですので、これからに期待したい事業者です。
ファンドの安全性：★★★★☆
対象物件は横浜の築古ビル１階部分
- 物件名称：倉田ビル
- 物件所在地：神奈川県横浜市中区海岸通4-21
- 駅徒歩：京王線「上北沢駅」徒歩4分
- 築年月：1980年1月（築45年）
- 総階数：地上7階
分配原資は賃貸収入
このファンドは、完全インカム型です。
運用期間中の賃貸収入から投資家への分配金が賄われます。
運用期間終了後は、再組成したファンドへの売却を予定しています。
つまり、いついくら売れるかの確実性の低い市場への売却ではないため、分配原資が確保できる可能性は高いと言えます。
事実、らくたま１号の再組成ファンドが、今回のらくたま４号です
「マスターリースだから安心」ではない
募集ページにはマスターリース契約による「賃料保証型」と謳われています。
が、契約先が子会社なので気休め程度でしょう。
そもそも、マスターリース契約となると、
- 物件自体の運営状況
ではなく、
- マスターリース会社が賃料を払えるかどうか
がポイントになってきます。つまり、
- この物件の運営がうまくいかなくても、マスターリース会社が賃料を払えばOK
- 逆に、この物件の運営がうまくいっても、マスターリース会社が賃料を払えなければNG
ということです。
結局、マスターリース会社の経営状況に左右されるため、私たち投資家が判断することは難しくなります。
らくたま２号と同じスキームです
劣後比率30%も気休め
今回、劣後比率は30%という安心水準で、投資家には良い条件に見えます。
ただ、マスターリース会社が子会社ということを考えると、この劣後比率も妄信すべきでないと思います。
結局は、
- 子会社含めた会社の業績が良ければ、分配金と元本を償還する（投資家を守る）
- その余裕がなければ、損失を確定させにいく（自分たちの会社を守る）
ということになるかと思います。
事業経営ですからね
結論として安全性は極めて高い
ここまで、ネガティブなことばかり書いてきました。
しかし、結論として今回のファンドの安全性は極めて高いと思います。
理由は
- 運営会社の業績は現状は悪くない
- 不動産クラウドファンディングへの本気度が高い（今後も運営していく気なら投資家に損はさせない）
- 運用期間が３ヶ月と短い（倒産危機や大不況などの急激な環境変化は起きにくい）
- 出口戦略が、再組成ファンドへの売却であることが明記されている
という４点です。
安心です
最後に
今回は、らくたま４号について、業者が語らない現役サラリーマン投資家の視点で分析しました。
ネガティブなことも書きましたが、結論として利回り6%を取りに行くファンドとしては極めて安全でおすすめと評価しました。
あなたの投資判断の参考になったでしょうか。
らくたま４号は、6/20まで抽選を受け付けています。
最後までお読みいただきありがとうございました