ヤマワケエステートは怪しい？業者が書かない忖度なしの解説

（2024.5.3更新）

「ヤマワケエステートに投資して大丈夫？」

「本当に儲かるの？」

と疑問に思っていませんか？

そこで、今回は現役サラリーマン投資家の経験を元にヤマワケエステートについて解説をしました。

業者が書かない視点で忖度なく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください！

ヤマワケエステートの概要

最初に、ヤマワケエステートのサービス概要はこちらです。

サービス名	ヤマワケエステート
運営会社	ヤマワケエステート株式会社
上場市場	非上場
募集ファンド数	65ファンド
募集額	総額：13,175百万円 平均：203百万円
利回り	14.6%
運用期間（平均）	9ヶ月
劣後比率（平均）	0%
抽選倍率（平均）	1,004%
振込手数料	入金時：投資家負担（GMOあおぞらネット銀行は無料） 出金時：無料
入金先口座	GMOあおぞらネット銀行

【結論】ヤマワケエステートの利回りは魅力的だが慎重に

2023年9月にサービス運営を開始したばかりですが、業界の革命児といっても良いサービスです。

何と言ってもその魅力は、

• 業界一ともいえる利回りの高さ

でしょう。ただ、

• 事業者の信頼性はこれから成績表がつけられるところ
• ファンドの安全性判断の難易度は高い

のが、ヤマワケエステートの注意点です。

利回りの高さばかりに目をくらまさずに、慎重に判断する投資家としての基本行動が試されます。

それでは、具体的に解説していきます。

事業者の信頼性：★★☆☆☆

運営会社はヤマワケエステートが専業の非上場企業

運営会社はヤマワケエステート株式会社で、親会社はWeCapital株式会社です。

WeCapital株式会社は2013年の設立です。

株式投資型クラウドファンディングサービス「FUNDINNO」創立メンバーの松田氏がCEOを務めています。

『投資・調達をカジュアルに。』をミッションとしたFinTech企業で、不動産にとどまらない投資・配当型クラウドファンディングサービスの提供を予定をしています。

しかし、現時点では不動産を対象とした「ヤマワケエステート」のみをサービスとして提供しています。

「ヤマワケエステート」は、2023年9月にサービス開始したばかりです。

経営状況の良し悪しはまだ判断できない

非上場のため財務状況は一般公開はされていません。

ヤマワケエステート会員には貸借対照表／損益計算書が公開されています。

これらを確認すると、過去３期は黒字経営にはなってはいます。

しかし、少なくともヤマワケエステート運営開始後の今期業績（2023年10月1日～2024年9月30日）を確認しないことには安易に判断はできません。

ファンド運営のスピードは驚異的

サービス開始後の６ヶ月で６５件のファンドを組成しています。

リセールファンドも含んでいますが、月平均１０件を組成しているペースです。

驚異的なスピードという他なく、正直不安を感じるほどのスピードです。

現時点で運用終了は５件、運用中・運用開始前が６０件と、運用実績が問われるのは正にこれからです。

信頼性の判断はこれからとせざるを得ない

ヤマワケエステートを運営する会社は、

• 親会社含めて「ヤマワケエステート」を専業とした非上場企業
• ファンド運営も開始したばかり

であるため、信頼性の判断はこれからとせざるを得ないと思います。

投資判断は慎重に行うべきかと思います。

ファンドの収益性：★★★★★

利回りは業界一

利回りは平均14.6%と業界では群を抜いています。

地方物件などでは20%を超えるファンドもちらほらあり、最高値は何と84.6%です。

ただ、募集時点の想定利回りがいくら高くても意味がありません。

運用終了している５ファンドの実績利回りを確認しましょう。

いずれのファンドも募集時の利回りと同じかそれ以上で運用終了しています。

ファンドの安全性：★★★☆☆

劣後比率は実質0%

優先劣後方式は実質的に採用していないのが、ヤマワケエステートの特徴です。

運用方針はキャピタル１択

ヤマワケエステートは完全にキャピタルゲイン型に特化したサービスです。

土地や建物を取得して、新築を建てたりバリューアップして、市場に売却する。

この時の売却益を分配原資としているサービスです。

中には、運用期間中の賃料収入が見込めるファンドもありますが、基本的な分配原資が売却益であることに変わりはありません。

そのため、ヤマワケエステートのファンドでは、

• 相場並みか相場以下で不動産を取得できているか
• 運用期間中のバリューアッププランに無理がないか
• 不動産売却の出口は確実にとれそうか

など、現物の不動産投資と同様の目利きをする必要があると思います。

安全性を判断する難易度は高い

• 優先劣後方式は実質、採用していない
• 完全なキャピタルゲイン型

であるため、ファンドの安全性の判断には現物の不動産投資と同様の目利きが必要となります。

そのため、一般の投資家が安全性を判断するには難易度が高いサービスだと思います。

投資のしやすさ：★☆☆☆☆

募集形式は先着／抽選が半々

先着式と抽選式はだいたい半々ぐらいで募集しています。

募集額は業界一

グラフだと分かりずらいですが、１件あたりの募集額は平均２億円とかなり大きいです。

過去には、１７億円ファンドの募集も成功させており、大型ファンドの組成を得意としています。

抽選倍率は絶望的に高い

• 利回りが高く投資家の人気が高い
• サービス開始当初からPR活動に力を入れており知名度も高い

という相乗効果で、平均1,004%と絶望的な抽選倍率の高さです。

募集額が大型のファンドでは200%以内に収まることもありますが、数千万円の小型ファンドでは1,000%を優に超えています。

投資したくてもできない

• 募集額が大型のものが多い
• が、その知名度・人気から投資申込が殺到している

ため、投資したくても簡単にはできないのがヤマワケエステートの特徴です。

私のヤマワケエステート投資実績

８戦中、２勝６敗です。

投資判断が難しいため、ある程度、土地勘があって元本棄損のリスクが少ないと判断できるファンドに絞って応募しています。

ただ、やはり抽選倍率が高く、ようやく４月に２件当選しました。

ファンド名	投資申込額	抽選倍率	抽選結果	投資額	運用 ステータス
神奈川県愛川町　一戸建て再生ファンド	30万円	567%	落選	ー	ー
東京都品川区小山 土地バリューアップファンド	30万円	先着	時間切れ	ー	ー
東京都品川区 大井町駅近・新築ファンド	30万円	1,707%	落選	ー	ー
東京都世田谷区野沢　土地再生ファンド	30万円	1,415%	落選	ー	ー
東京都大田区新蒲田 宅地ファンド	30万円	1,722%	落選	ー	ー
東京都品川区南大井 1棟収益ファンド	20万円	151%	当選	20万円	運用中
東京都北区上中里エリア 新築ファンド	30万円	787%	当選	30万円	運用中
東京都墨田区曳舟エリア 新築ファンド	30万円	1,008%	落選	ー	ー

最後に

今回はヤマワケエステートについて、業者が書かない現役サラリーマン投資家の視点で解説しました。

2023年9月に運営開始してから、

• ファンド組成の驚異的なスピード
• 業界一の利回りの高さ

で、話題の尽きないサービスです。

今回は、利回りの高さに目をくらまさずに慎重に判断する投資家としての基本行動が大切と解説しました。

書いてしまうと当たり前には見えますが、

リスクのない投資は存在しないので、投資するにしても無理のない範囲でほどほどに投資するのが良いと思います。

「ヤマワケエステートに投資してみようかな？」

と思った人は、損はないのでとりあえず投資家登録だけでもしてみてはいかがでしょうか。

ヤマワケエステート

他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
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