大家どっとこむは怪しい？業者が書かない忖度なしの解説

（2024.5.12更新）

「大家どっとこむに投資して大丈夫？」

「本当に儲かるの？」

と疑問に思っていませんか？

そこで、今回は現役サラリーマン投資家の経験を元に大家どっとこむについて解説をしました。

業者が書かない視点で忖度なく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください！

大家どっとこむの概要

最初に、大家どっとこむのサービス概要はこちらです。

サービス名	大家どっとこむ
運営会社	株式会社グローベルス 親会社は、Jトラスト株式会社
上場市場	親会社がスタンダード市場
募集ファンド数	89ファンド
募集額	総額：5,224百万円 平均：59百万円
利回り	4.7%
運用期間（平均）	10ヶ月
劣後比率（平均）	12.4%
抽選倍率（平均）	726%
振込手数料	入金時：投資家負担（GMOあおぞらネット銀行は無料） 出金時：無料
入金先口座	GMOあおぞらネット銀行

【結論】大家どっとこむの安全性に懸念なく利回り次第

大家どっとこむは、2020年の開始以降、安定したサービス運営を継続しています。

• 親会社が上場企業
• ファンドはインカム重視

であることから、信頼性と安全性に死角のないサービスだと思います。

難点があるとすれば、

• 利回りが決して高くはない

ということです。

そのため、利回りが自分の投資基準に合うのであれば間違いなくおすすめのサービスです。

それでは、具体的に解説していきます。

事業者の信頼性：★★★★★

運営は設立30年弱の不動産会社

運営会社は「株式会社グローベルス」です。

2023年2月に「Jトラスト株式会社」グループに参画しています。

グローベルス自体は、1996年設立の総合不動産会社で、

• 不動産開発事業（分譲）
• ソリューション事業（仲介、賃貸、リフォーム）
• 不動産クラウドファンディング事業

と、不動産クラウドファンディング事業以外の事業も展開しています。

本業は、グローベルシリーズという自社ブランドのマンションや戸建の分譲と、仲介や賃貸などの事業です。

不動産クラウドファンディング事業として、2020年10月より「大家どっとこむ」を運営しています。

親会社は上場企業

親会社は、1977年に設立された「Jトラスト株式会社」で、スタンダード市場に上場しています。

• 金融事業
• 不動産事業
• 投資事業

を展開しています。

金融事業は日本、韓国、モンゴル、東南アジアとグローバルに展開しており、一番の収益柱は不動産事業ではなくこの金融事業となっています。

経営状況は問題なし

親会社のJトラスト株式会社の直近４期の経営状況は次の通りです。

決算期	売上高 （百万円）	当期純利益 （百万円）	純資産 （百万円）	自己資本 比率
2020年12月期	2,088	△20,209	92,885	65.6%
2021年12月期	3,124	1,767	93,654	66.8%
2022年12月期	2,404	996	97,738	62.6%
2023年12月期	4,583	18,292	126,603	72.3%

2020年12月期こそ、新型コロナウィルス感染症による不況から業績を落としていますが、以降の３期は黒字経営で持ち直しています。

自己資本比率にも問題はありません。

ファンド運営の実績は豊富

サービス開始以降、約3年半で８９ファンドを組成しています。

過去に１件だけ不成立となりましたが７割近くが運用終了しており、順調にファンドを運営していると言えます。

月２件を超えるペースで募集しており、積極的なファンド運営を継続しています。

事業者の信頼性は問題なし

大家どっとこむを運営する会社は、

• 不動産事業を営む30年プレイヤー
• 親会社は金融事業が本業の上場企業
• ファンド運営実績も豊富

であるため、事業者としての信頼性は全く問題ないと思います。

あえて、リスクをあげるとするならば、親会社の本業は金融事業であるため、不動産業界の浮き沈みとは関係なく経営状態が悪化する可能性があるということでしょうか。

単に上場企業だからと安心せずに、ファンドに投資するその時々の経営状況を確認することによりリスク回避するしかないと思います。

ファンドの収益性：★★★☆☆

利回りは若干固め

利回りは3.5%～7.0%で、平均4.7%と若干固めのファンドが多い印象です。

過去に10%のファンドが２件だけありましたが、運用期間は２ヶ月・３ヶ月と短期間でした。

ある程度の運用期間を高利回りで回したい人には向いていないかもしれません。

ファンドの安全性：★★★★☆

劣後比率は約10%

劣後比率は平均12.4%と安心するには少し心許ないです。

自社ブランドのグローベルマンションシリーズでは20%など若干高めの傾向があります。

運用方針はインカム重視

大家どっとこむは賃料収入が配当原資のインカム重視のファンドが大半です。

インカム重視の良いところは、

• 配当が見込みやすい

ことです。

賃料収入が原資なので、急な空き室が出ない限りは収入が見込めます。

逆に、売却益を原資としていないため、

• 大きな利益は見込みずらい

のも特徴です。

ファンドの安全性は高い

• 劣後比率は高くはないものの、
• インカム重視のファンド

が多いため、ファンドの安全性は高いと思います。

とは言え、２号事業には注意を

大家どっとこむのファンドの内、10％ぐらいは１号事業ではなく２号事業です。

詳細は割愛しますが、これらのファンドで不動産を運用するのは、

• 大家どっとこむではなく、
• 全く別の不動産会社

になります。

投資する場合は、１号事業者である不動産会社の信頼性を判断する必要があることを忘れないようにしましょう。

１号事業と２号事業についてはこちらの解説を参考にしてください。

投資のしやすさ：★★★☆☆

募集形式は先着／抽選が半々

先着式と抽選式はだいたい半々ぐらいで募集しています。

ここ１年は見かけませんが、

• 比例分配募集
• 優先募集

といった募集形式で募集することも稀にあります。

募集額は低くはない

2022年に一度だけ約10億円を集めたファンドがありましたが、１件あたりの募集額は平均59百万円と低くはありません。

大部分のファンドで抽選倍率はそこまで高くない

抽選倍率は平均で見ると、726%と高めです。

ただし、その内訳を見ると、

• 利回り７～１０%で、抽選倍率800～1,800%
• 利回り3.5～５%で、抽選倍率150～300%

となっており、大部分のファンドではそこまで抽選倍率は高くありません。

投資しやすさは利回り次第

• 利回りが高いファンドは人気が高い
• 利回りが通常のファンドは人気も通常

と当たり前と言えば当たり前なのですが、ファンドの利回りによって人気の明暗がはっきりしているのが大家どっとこむの特徴です。

私の大家どっとこむ投資実績

６戦中、３勝３敗です。

私の投資判断の基準に照らすと、大部分のファンドが利回りで投資対象外となるため、

• 二次募集ファンド
• ２号事業ファンド

だけに申込をしています。

ファンド名	投資申込額	抽選倍率	抽選結果	投資額	運用 ステータス
戸越PJ＃64（二次募集）	30万円	優先募集	当選	30万円	運用完了
世田谷区中古アパート＃67(二次募集）	30万円	253%	落選	ー	ー
FunFund＃１	30万円	851%	当選	30万円	運用中
FunFund＃２	30万円	1,801%	落選	ー	ー
FunFund＃３	30万円	346%	落選	ー	ー

最後に

今回は大家どっとこむについて、業者が書かない現役サラリーマン投資家の視点で解説しました。

事業者の信頼性とファンドの安全性には死角がなく、利回りが自分の投資基準に合うのであれば間違いなくおすすめのサービスと解説しました。

また、全ファンドの内、10%程度が２号事業のファンドであるため、投資の際の注意点も解説しました。

大家どっとこむでの個人的なおすすめは、

• 二次募集ファンド

です。

二次募集ファンドはリスクが低く利回りが高いため狙い目だと思います。

「大家どっとこむに投資してみようかな？」

と思った人は、損はないのでとりあえず投資家登録だけでもしてみてはいかがでしょうか。

大家どっとこむ

他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
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