不動産クラウドファンディングは儲からない？100件以上投資した会社員のリアルな実績

不動産クラウドファンディングについて調べていると、

「不動産クラファンは儲かる」
「高利回りでほったらかし投資ができる」
「少額から不動産投資ができる」

といった言葉をよく見かけます。

一方で、

「不動産クラウドファンディングは儲からない」
「元本割れが怖い」
「償還遅延があるのでは？」

と不安に感じる方も多いと思います。

私自身、最初は同じように思っていました。

利回り5%、8%、10%、ときには15%を超えるような案件を見ると、

「これはかなり魅力的なのでは？」
「銀行預金より圧倒的に良いのでは？」

と感じていました。

ただ、実際に投資を続けていくと、見方はかなり変わりました。

私はこれまで、60社以上の不動産クラウドファンディング業者に、100件以上投資してきました。

予定通り償還された案件もあります。
早期償還で利回りが上振れした案件もあります。
一方で、想定利回りを大きく下回った案件もあります。
そして、現在も期限後に償還されていない案件もあります。

その経験から、今はこう考えています。

不動産クラウドファンディングは、儲かることもある。
ただし、想定利回りどおりに淡々と儲かる投資ではない。

この記事では、会社員として不動産クラウドファンディングに投資してきた私の実績をもとに、

• 実際にどのくらい分配金を得られたのか
• 想定利回りと実質利回りはどれくらいズレるのか
• 上振れした案件と下振れした案件
• 償還遅延で学んだこと
• 100件以上投資して変わった考え方

を整理します。

【結論】不動産クラファンは儲かることもあるが、想定どおりにはいかない

まず結論です。

私の実感として、不動産クラウドファンディングは儲かることもあります。

実際、これまでの投資で税引後の分配金は合計で約60万円あります。

また、私の手元から資金を入金してから、実際に償還されるまでの期間で計算した実質利回りは、年率換算で約7.2%です。

これは、会社員としての投資としては十分に魅力的な水準だと思っています。

ただし、同時に注意点もあります。

現在、期限後に償還されていない案件が2件あり、合計で60万円分の資金が拘束されています。

これは現時点で元本毀損が確定したという意味ではありません。

ただし、予定された期日を過ぎても資金が戻ってきていない以上、投資家としてはかなり重く受け止めています。

つまり、私の実績をざっくりまとめると、

分配金は得られている。
ただし、期限後未償還の案件もある。
だから、単純に「儲かった」とだけは言えない。

というのが正直なところです。

不動産クラウドファンディングは、想定利回りだけを見ると魅力的です。

しかし、実際には、

• 早期償還で利回りが上振れする
• 早期償還で利回りが下振れする
• 予定通り償還される
• 償還が遅れる
• 良い案件でも抽選に外れて投資できない

ということが起こります。

だからこそ私は、不動産クラウドファンディングを、

利回りだけで見る投資ではなく、出口・資金拘束・投資枠で考える投資

だと考えています。

私の投資実績の全体像

まず、私の不動産クラウドファンディングの実績をざっくり整理します。

項目	実績
投資経験のある業者数	60社以上
投資件数	100件以上
累計投資額	2,000万円以上
税引後の分配金合計	約60万円
実質利回り	約7.2%
期限後未償還	２件
期限後未償還の元本	合計60万円

ここでいう累計投資額は、これまで投資してきた金額の合計です。

また、実質利回りは、ファンドページに表示されている予定利回りではありません。

私の手元から資金を入金してから、実際に償還されるまでの期間をもとに、年率換算で計算したものです。

不動産クラウドファンディングでは、ファンドページ上の予定利回りだけを見ても、実際の投資結果とはズレることがあります。

なぜなら、

• 入金から運用開始までの期間
• 運用終了から償還までの期間
• 早期償還
• 運用延長
• 税金
• 実際の分配タイミング

などがあるからです。

そのため、私は単純な予定利回りではなく、自分の資金が実際に拘束された期間に対する利回りをかなり重視しています。

想定利回りと実質利回りはズレる

不動産クラウドファンディングでは、ファンドごとに予定利回りが表示されています。

例えば、

• 年利5%
• 年利8%
• 年利10%
• 年利17%

といった数字です。

ただし、実際に投資してみると、予定利回りと実質利回りはズレます。

私の実績でも、予定利回りを上回った案件もあれば、下回った案件もあります。

このズレは、主に以下の理由で起こります。

• 早期償還された
• 実際の運用期間が短くなった
• 償還までの期間が想定と違った
• 分配金の計算方法が案件ごとに異なる
• 税引後で見ると手取りが変わる
• 運用延長や償還遅延が起きた

ここは、実際に投資してみないと見えにくい部分です。

ファンドページに表示されている利回りは、あくまで予定利回りです。

実際に自分の手元でどれくらい増えたかを見るには、入金から償還までの資金拘束期間を含めて考える必要があります。

利回りが上振れした案件もある

まず、良かった実績から紹介します。

私の投資実績では、想定利回りよりも実質利回りが上振れした案件が複数あります。

集計したところ、上振れした案件は十数件あり、最大では予定利回りの約1.7倍になった案件もありました。

業者	案件	予定利回り	実質利回り	上振れ倍率
COZUCHI	横浜 元町・中華街プロジェクト	5.0%	7.1%	1.4倍
大家どっとこむ	戸越PJ#64（二次募集）	4.0%	6.7%	1.7倍
みらファン	みらファン第10号	6.0%	9.6%	1.6倍
ヤマワケエステート	東京都渋谷区恵比寿 宅地ファンド	17.0%	19.5%	1.1倍

特に、ヤマワケエステートの案件は印象的でした。

償還予定を1か月前倒しし、予定年利17%に対して、実働年利は19.5%となりました。

このように、不動産クラウドファンディングでは、案件によっては予定利回りを上回る結果になることもあります。

ただし、ここで大事なのは、

上振れしたから、その業者や案件がすべて安全という意味ではない

ということです。

ヤマワケエステートは高利回り案件が多く、実際に上振れ償還を経験した案件もあります。

一方で、私はヤマワケエステートを主力ではなく、高リスク・利回り枠として見ています。

良い結果が出た案件があるからといって、次の案件も同じようにうまくいくとは限りません。

上振れは嬉しい。
ただし、過信はしない。

これが私のスタンスです。

利回りが下振れした案件もある

一方で、想定利回りを下回った案件も少なくありません。

特に、上振れ倍率が0.8倍以下、つまり予定利回りに対して実質利回りが大きく下がった案件も複数ありました。

代表例は以下です。

業者	案件	予定利回り	実質利回り	上振れ倍率
REEZIN	第1号	8.0%	5.4%	0.7倍
Incapi	リライア浅草403号室	10.0%	5.8%	0.6倍
まにわく	まにわく5号	10.0%	6.3%	0.6倍
Re-plan Funding	15号インカムファンド	9.5%	4.5%	0.5倍

特に印象的だったのが、Re-plan Funding15号インカムファンドです。

この案件は、当初8月末に運用終了予定でした。

しかし、売却により前倒しで償還されました。

元本は無事に償還されました。

その意味では、投資としては大きな問題はありません。

ただし、もともと予定年利9.5%だったところ、実際の利回りは約4.5%となりました。

これは少し残念な結果でした。

ここで分かるのは、

早期償還は、必ずしも利回り上振れを意味しない

ということです。

早期に元本が戻ってくること自体は、資金回収の面では安心材料です。

ただ、運用期間が短くなった結果、予定していた分配金が得られず、実質利回りが下がることもあります。

つまり、不動産クラウドファンディングでは、

償還された＝想定どおり儲かった

ではありません。

予定より早く終わったとしても、上振れすることもあれば、下振れすることもあります。

ここは、想定利回りだけを見ていると気づきにくいポイントです。

苦い経験：売買契約締結済みでも償還遅延は起こる

不動産クラウドファンディングで最も重く受け止めているのは、償還遅延です。

私自身、現在も期限後に償還されていない案件があります。

その中で特に印象に残っているのが、地方リゾート地の大型案件です。

売買契約締結済みとされていた案件でした。

投資した当時は、売買契約があるなら出口はある程度見えていると考えていました。

しかし、実際には契約が予定通りに履行されず、償還が大きく遅れています。

同じように、LEVECHY13号の北海道ニセコ開発用地ファンドでも、現在償還遅延が発生しています。

こちらもニセコという地方リゾート地の案件で、売買契約済みだったものの、契約が計画通りに進まず苦戦しているケースと見ています。

ここから学んだことは明確です。

売買契約締結済みは安心材料ではある。
しかし、それだけで安全とは言えない。

特に、

• 地方
• リゾート地
• 大型開発
• 買主候補が限られる
• 代替買主を探しにくい

こうした条件が重なる案件は、契約が予定通りに進まなかったときに長期化しやすいと感じています。

都市部の区分マンションであれば、仮に当初の買主との契約が流れても、別の買主を探しやすい可能性があります。

しかし、地方リゾート地の大型案件では、買える人・買える会社が限られます。

だからこそ、今の私は、

売買契約締結済みかどうか

だけではなく、

契約が流れたときに、次の買主を探せるか

を見るようになりました。

この経験は、私の投資判断をかなり変えました。

償還遅延そのものより、情報開示も見る

償還遅延は、もちろん望ましいことではありません。

投資家としては、予定通り資金が戻ってくるのが一番です。

ただし、実際に遅延を経験して感じたのは、

遅延後の情報開示も非常に重要

だということです。

私が投資している遅延案件の中には、償還が遅れているものの、交渉状況や訴訟準備の状況などを毎月丁寧に開示しているものもあります。

もちろん、資金が戻ってきていない以上、良い状態ではありません。

ただ、何が起きているのか、今どのような対応をしているのかが分かるだけでも、投資家としては判断しやすくなります。

逆に、情報開示が弱いまま遅延が続くと、不安はかなり大きくなります。

不動産クラウドファンディングでは、順調なときはどの業者も良く見えます。

本当に差が出るのは、予定通りにいかなかったときです。

だから私は、今では事業者を見るときに、

• 過去の償還実績
• 元本毀損や遅延の有無
• トラブル時の情報開示
• 投資家への説明姿勢

も重視しています。

意外なリスク：良い案件でも投資できない

不動産クラウドファンディングには、もう一つ意外なリスクがあります。

それは、

良い案件でも投資できない

ということです。

例えば、COZUCHIです。

COZUCHIは、不動産クラウドファンディング業界の中でも実績が豊富で、魅力的な案件も多いサービスです。

私の中では、中リスク・主軸枠として見ています。

ただし、人気が高いため、投資したくても当選しないことが多いです。

私自身、COZUCHIでは11戦2勝9敗です。

良い案件だと思って申し込んでも、抽選に外れることの方が多いです。

これは、投資判断とは別の難しさです。

どれだけ良い業者でも、どれだけ良い案件でも、投資できなければ実績にはなりません。

会社員として不動産クラウドファンディングに投資する場合、募集開始時間に張り付けないこともあります。

抽選に外れることもあります。

人気案件はすぐに埋まることもあります。

だからこそ、私は1つの業者だけに依存しないようにしています。

不動産クラウドファンディングでは、

良い案件を見つける力

だけでなく、

投資機会を確保する設計

も重要です。

100件以上投資して変わった考え方

100件以上投資して、私の考え方はかなり変わりました。

最初の頃は、どうしても利回りを見ていました。

予定利回りが高い案件を見ると、魅力的に感じました。

もちろん、今でも利回りは見ます。

ただし、今は利回りだけでは判断しません。

投資を続ける中で、特に変わったのは以下です。

• 利回りだけで判断しなくなった
• 売買契約締結済みを過信しなくなった
• 地方大型開発案件は慎重に見るようになった
• 資金拘束期間を重視するようになった
• 運用終了から償還までのリードタイムを見るようになった
• 業者の情報開示姿勢を見るようになった
• 投資枠で考えるようになった
• 見送る判断を大事にするようになった

特に大きいのは、

投資枠で考えるようになったこと

です。

今の私は、不動産クラウドファンディングを以下のように分けています。

投資枠	役割	代表例
低リスク・安定枠	守る	らくたま、GALA
中リスク・主軸枠	バランスを取る	COZUCHI
高リスク・利回り枠	利回りを引き上げる	CAMEL、TECROWD、ヤマワケ

高利回り案件に投資すること自体は悪くありません。

ただし、それは高リスク・利回り枠の中でやるべきです。

低リスク枠のつもりで高利回り案件に投資すると、リスク管理を間違えます。

100件以上投資してきて、今は、

どの案件に投資するか

だけでなく、

どの枠で投資するか

を考えることが大事だと思っています。

不動産クラウドファンディングは儲からないのか？

では、不動産クラウドファンディングは儲からないのでしょうか。

私の答えは、

儲からないわけではない。
ただし、想定利回りどおりに毎回きれいに儲かる投資ではない。

です。

実際、私の実績では税引後の分配金は約60万円あります。

上振れした案件もあります。

一方で、下振れした案件もあります。

そして、現在も期限後に償還されていない案件があります。

だから、単純に、

「不動産クラファンは儲かる」

とも言い切れません。

逆に、

「不動産クラファンは儲からない」

とも言い切れません。

正確には、

案件による。
業者による。
出口による。
そして、自分の投資判断による。

ということだと思います。

不動産クラウドファンディングは、上手に使えば会社員としての投資において魅力的な選択肢になります。

ただし、元本保証ではありません。

想定利回りは予定であり、実際の結果はズレます。

だからこそ、利回りだけに引っ張られず、判断基準を持つことが大事です。

会社員として不動産クラウドファンディングを続けるなら

会社員として不動産クラウドファンディングを続けるなら、私は以下を大事にした方がよいと思っています。

1社に集中しない

どれだけ良い業者でも、1社に資金を集中させるのは避けたいです。

業者リスク、案件リスク、募集停止、行政処分、償還遅延など、何が起こるか分かりません。

業者も案件も分散した方がよいです。

高利回り枠に寄せすぎない

高利回り案件は魅力的です。

ただし、高利回りには理由があります。

高利回り枠に資金を寄せすぎると、償還遅延や資金拘束が重くなったときにダメージが大きくなります。

売買契約締結済みを過信しない

売買契約締結済みは安心材料です。

ただし、それだけで安全とは言えません。

特に地方リゾート地や大型開発案件では、契約が予定通りに進まなかったときに長期化する可能性があります。

資金拘束を重く見る

予定運用期間だけでなく、入金から償還までの実際の資金拘束期間を見るべきです。

早期償還で上振れすることもありますが、下振れすることもあります。

償還遅延が起きれば、さらに資金拘束は長くなります。

見送る案件を決める

不動産クラウドファンディングでは、投資する案件を探したくなります。

ただ、長く続けるなら、見送る案件を決めることも同じくらい大事です。

分からないリスクは取らない。

これが、会社員として投資を続けるうえではかなり重要だと思っています。

最後に

まとめます。

不動産クラウドファンディングは、儲かることもあります。

私自身、100件以上投資してきて、税引後の分配金は約60万円あります。

実質利回りも、私の手元集計では約7.2%となっています。

一方で、期限後に償還されていない案件もあります。

想定利回りを上回った案件もあれば、下回った案件もあります。

つまり、不動産クラウドファンディングは、

予定利回りどおりに淡々と儲かる投資ではありません。

上振れもある。
下振れもある。
償還遅延もある。
投資したくてもできないこともある。

だからこそ、利回りだけで判断せず、

• 出口が見えるか
• 物件の流動性はあるか
• 資金拘束は長すぎないか
• 事業者は信頼できるか
• 利回りの理由を説明できるか
• 自分の投資枠に合っているか

を見ながら判断することが大事です。

会社員として不動産クラウドファンディングに投資するなら、無理に全案件を取りに行く必要はありません。

大事なのは、長く続けられる形で、分かるリスクだけを取ることです。

私自身、これからも投資する案件と見送る案件を分けながら、不動産クラウドファンディングを続けていきたいと思います。

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他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
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