サラリーマンの不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える｜現役投資家の使い分け

不動産クラウドファンディングについて調べていると、

「おすすめサービス〇選」
「高利回りランキング」
「この業者は怪しい？」

といった記事がたくさん出てきます。

私自身も、最初は同じように、

「どの業者が一番いいのか？」
「どの案件に投資すれば儲かるのか？」

という視点で見ていました。

ただ、実際に複数の不動産クラウドファンディングサービスを使い、投資件数も100件以上になりました。

その中で、当選も落選も経験しました。
予定通り償還された案件もあれば、1年以上償還が遅れている案件もあります。

そうした経験を通じて、考え方が変わりました。

今の私の結論は、

不動産クラウドファンディングは、“おすすめ業者を1つ選ぶ”ものではなく、“投資枠”で使い分けるもの

です。

【結論】サラリーマン投資は「投資枠」で考える

結論から言うと、私は不動産クラウドファンディングを以下の3つの枠で考えています。

• 低リスク・安定枠
• 中リスク・主軸枠
• 高リスク・利回り枠

この3つです。

「どの業者が一番おすすめか？」ではなく、

この業者は、どの投資枠で使うべきか？

と考えるようにしています。

なぜなら、不動産クラウドファンディングは、業者ごとにかなり性格が違うからです。

利回りが高い業者もあります。
情報開示が丁寧な業者もあります。
実績が豊富な業者もあります。
一方で、案件ごとのリスクがかなり高い業者もあります。

それらを全部同じ基準で比べると、判断を間違えます。

だからこそ、私は

投資枠を決めて、その中で業者や案件を使い分ける

という考え方が大事だと思っています。

なぜ「投資枠」が必要なのか

私が投資枠で考えるようになった理由は、大きく3つあります。

理由①：高利回りだけで選ぶと危ない

不動産クラウドファンディングでは、年利8%、10%、12%といった高利回り案件もあります。

正直、魅力的です。

私自身も、最初のころは高利回り案件を見ると、

「これはおいしいのでは？」
「銀行預金とは比べものにならない」

と思っていました。

ただ、実際に投資してみると、よく分かります。

高利回りには、高利回りなりの理由があります。

例えば、

• 地方の大型開発案件
• 売却先が限られる案件
• キャピタルゲイン前提の案件
• 劣後出資が薄い案件
• 売買契約締結済みでも履行リスクがある案件

こういった案件は、表面上の利回りは高く見えます。

しかし、予定通り売れなければ、償還が遅れる可能性があります。

私自身、地方リゾート地の大規模開発案件で、売買契約締結済みとされていたにもかかわらず、1年以上償還が遅れている案件を経験しています。

もちろん、業者側の情報開示は丁寧に行われており、交渉状況や対応方針も継続的に説明されています。

ただ、それでも投資家側から見ると、

資金が戻ってこない期間が長くなる

というのは、かなり大きなリスクです。

この経験から、私は今、

利回りよりも、出口が見えるかどうか

をかなり重視するようになりました。

理由②：サラリーマンは案件を追い続けられない

サラリーマン投資家にとって、意外と大きいのが時間の問題です。

不動産クラウドファンディングは、株式投資のように、いつでも自分のタイミングで買えるわけではありません。

• 募集開始時間が決まっている
• 先着式だとすぐに埋まる
• 抽選式だと外れる
• 案件ごとに資料を読む必要がある
• 人気業者は投資したくてもできない

こういう制約があります。

私自身、COZUCHIでは複数案件に申し込んでいますが、実績としては11戦2勝9敗です。

良い案件だと思っても、そもそも当選しないことが多いです。

らくたまのように魅力的な案件でも、人気が高くなれば、抽選倍率が上がって投資できないこともあります。

つまり、サラリーマン投資では、

良い案件を見つけること

だけでは不十分です。

実際には、

良い案件に投資できないことも前提にして、複数の業者を使い分ける

必要があります。

だからこそ、1つの業者だけに依存するのではなく、投資枠ごとに候補を持っておくことが重要だと思っています。

理由③：全部取りに行くと疲れる

不動産クラウドファンディングを続けていると、毎週のように新しい案件が出てきます。

高利回り案件もあります。
有名業者の案件もあります。
ギフト券がもらえる案件もあります。

すると、つい、

「これも投資した方がいいのでは？」
「あれも取り逃したらもったいないのでは？」

と思ってしまいます。

ただ、全部を追いかけるのは無理です。

そして、全部に投資するのも危険です。

高利回り案件ばかりに投資すると、リスクが偏ります。
長期案件ばかりに投資すると、資金が拘束されます。
人気案件ばかり狙うと、そもそも投資できずに終わります。

サラリーマン投資では、投資そのものに使える時間も、投資に回せる資金も限られています。

だからこそ、

全部取りに行かない

という考え方が大事です。

私の中では、不動産クラウドファンディングは、

案件を当てに行くゲームではなく、投資枠を崩さないゲーム

だと思っています。

投資枠①：低リスク・安定枠

まず1つ目は、低リスク・安定枠です。

この枠の役割は、

資産を守ること

です。

大きく増やすというより、なるべく分かりやすい案件に投資して、大きな失敗を避ける枠です。

私がこの枠で重視するのは、以下です。

• リスク構造が分かりやすい
• 物件の出口が見えやすい
• 劣後比率など投資家保護が厚い
• 運用期間が長すぎない
• 情報開示が丁寧

例えば、私が最近かなり評価しているのは、らくたまです。

らくたまはサービスとしてはまだ新しいため、業界老舗とまでは言えません。

ただ、情報開示が丁寧で、劣後比率や投資家保護の設計も分かりやすく、サラリーマン投資家にとって判断しやすい案件が多いと感じています。

実際に、らくたま41号では、

• 横浜駅徒歩圏
• 分譲マンション
• 劣後比率23%
• 運用期間6ヶ月
• 想定利回り6.1%

という条件を見て、私は投資する価値ありと判断しました。

もちろん、完全にリスクがないわけではありません。

ただ、リスクの中身が分かりやすい。
出口もイメージしやすい。
運用期間も長すぎない。

このような案件は、サラリーマン投資における低リスク・安定枠として使いやすいと考えています。

ただし、らくたま自体はまだ歴史の長いサービスではないため、業者としての長期実績は今後も確認していく必要があります。

投資枠②：中リスク・主軸枠

2つ目は、中リスク・主軸枠です。

この枠の役割は、

リスクとリターンのバランスを取ること

です。

私の中で、この枠の代表はCOZUCHIです。

COZUCHIは、不動産クラウドファンディング業界の中でも実績が豊富なサービスです。

一方で、私はCOZUCHIを「低リスク・安定枠」とは見ていません。

理由は、COZUCHIにはキャピタル型や開発・再生・権利調整を含むような、難易度の高い案件も多いからです。

つまり、COZUCHIは、

良いサービスだが、何も考えずに全案件へ投資するサービスではない

という位置づけです。

実際、私自身もCOZUCHIの南青山開発プロジェクト フェーズ3については、投資する価値ありと判断しました。

ただし、その理由は、

「COZUCHIだから」

ではありません。

• COZUCHIの実績
• 南青山という立地の強さ
• 売買契約締結済みという出口の見え方

が揃っていたからです。

また、通常であれば私はフェーズ分割案件の売却フェーズには慎重です。

なぜなら、売却フェーズは後ろの工程でリカバリーする余地が少ないからです。

それでも今回は、出口の確度と立地の強さを踏まえて、中リスク・主軸枠として検討できると判断しました。

このように、COZUCHIは私にとって、

案件を見極めながら使う中リスク・主軸枠

です。

投資枠③：高リスク・利回り枠

3つ目は、高リスク・利回り枠です。

この枠の役割は、

全体の利回りを引き上げること

です。

ただし、ここは絶対に主力にしません。

この枠に入るのは、例えば以下のようなサービスです。

• CAMEL
• TECROWD
• ヤマワケエステート

どれも魅力はあります。

ただし、リスクの種類が違います。

CAMELは、高利回り案件が多く、分散先としては検討できます。
一方で、サービス実績や案件ごとのリスクは慎重に見る必要があります。

TECROWDは、福祉施設やAIデータセンター、ペットホテルなど、テーマ性の強い案件が多いサービスです。
高利回りは魅力ですが、不動産投資というより事業投資に近い面もあります。

ヤマワケエステートは、利回り水準が高く、投資機会も多いサービスです。
ただし、行政処分歴があり、償還遅延リスクも現実に意識する必要があります。

私自身、ヤマワケエステートには複数案件で投資しています。

予定通り進んでいる案件もありますが、一方で1年以上償還が遅れている案件もあります。

この経験から、高利回り枠については、

少額・分散・余裕資金

が前提だと考えています。

高利回り枠は、うまく使えば魅力的です。

ただし、ここに資金を寄せすぎると、サラリーマン投資としてはかなり危険です。

私の使い分けイメージ

私の中では、不動産クラウドファンディングは以下のように整理しています。

投資枠	役割	代表例	注意点
低リスク・安定枠	守る	らくたま、GALA	利回りは控えめ、サービス実績も確認
中リスク・主軸枠	バランスを取る	COZUCHI	案件ごとの見極めが必要
高リスク・利回り枠	利回りを引き上げる	CAMEL、TECROWD、ヤマワケ	少額・分散・余裕資金が前提

各サービスの詳しい評価は、以下の記事でも整理しています。

もちろん、この分類が絶対ではありません。

同じ業者でも、案件によってリスクは変わります。

ただ、最初にこの枠組みを持っておくと、

「この案件はどの枠で投資するのか？」
「この業者に資金を寄せすぎていないか？」
「高利回り枠ばかりになっていないか？」

を考えやすくなります。

よくある失敗パターン

私自身の経験も踏まえると、不動産クラウドファンディングで避けたい失敗は以下です。

失敗①：利回りだけで選ぶ

一番ありがちです。

利回り10%以上を見ると、魅力的に見えます。

ただし、高利回りには必ず理由があります。

その理由を自分なりに説明できないなら、投資しない方がいいと思います。

失敗②：売買契約締結済みだけで安心する

これは私自身の反省でもあります。

売買契約締結済みと書かれていると、出口が決まっているように見えます。

しかし、実際には契約が予定通り履行されないこともあります。

大事なのは、

契約が流れたときに、次の買主を探しやすいか

です。

都市部の区分マンションと、地方の大型開発案件では、同じ「売買契約締結済み」でもリスクは全然違います。

失敗③：1つの業者に寄せすぎる

良い業者だと思うと、ついその業者に資金を集中させたくなります。

ただ、不動産クラウドファンディングでは、業者リスクもあります。

行政処分、償還遅延、案件の偏り、募集停止など、何が起こるか分かりません。

だからこそ、業者も案件も分散する必要があります。

失敗④：資金拘束を軽く見る

不動産クラウドファンディングでは、運用期間中に基本的に資金を動かせません。

6ヶ月ならまだよいですが、1年、2年となるとかなり重いです。

さらに償還が遅れると、その分だけ資金拘束が長くなります。

サラリーマン投資では、次の投資機会に資金を回せないこともリスクです。

だから私は、運用期間もかなり重視しています。

また、地味に見逃せないのが、

運用終了から償還予定日までのリードタイム

です。

このリードタイムも資金拘束期間を考える上では無視できない要素です。

最後に

まとめます。

不動産クラウドファンディングは、

どの業者が一番おすすめか

を探すものではありません。

大事なのは、

どの枠で、どの業者を、どのくらい使うか

です。

私自身、実際に投資してきた中で、予定通り償還された案件もあれば、抽選に外れて投資できなかった案件もあります。
そして、1年以上償還が遅れている案件も経験しています。

その結果、今はこう考えています。

サラリーマン投資では、利回りを追うより、投資枠を崩さないことが一番のリスク管理です。

高利回りを狙うこと自体は悪くありません。

ただし、それはあくまで利回り枠の中で行うべきです。

安定枠で土台を作り、主軸枠でバランスを取り、利回り枠でリターンを上げる。

この使い分けが、時間のないサラリーマンが不動産クラウドファンディングを長く続けるための現実解だと思います。

具体的に、サラリーマン目線でどのサービスをどう使い分けるかは、こちらの記事でまとめています。

＜サラリーマンにおすすめの不動産クラウドファンディング3選はこちら＞

他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！