不動産クラウドファンディングで投資してはいけないNG案件の特徴｜現役投資家が見送るポイント

不動産クラウドファンディングでは、毎月のように新しいファンドが募集されます。

利回り10%以上。
売買契約締結済み。
マスターリース付き。
人気エリア。
高い劣後比率。

こうした言葉を見ると、一見すると魅力的な案件に見えることがあります。

ただ、実際に不動産クラウドファンディングに100件以上投資してきて感じるのは、

不動産クラウドファンディングで大事なのは、“良い案件を当てること”より、“危ない案件を避けること”

だということです。

私自身、予定通り償還された案件も多くあります。
一方で、1年以上償還が遅れている案件も経験しています。

その経験から、今では「これは投資しない方がいい」と感じるNGパターンが、ある程度見えてきました。

この記事では、現役サラリーマン投資家の目線で、不動産クラウドファンディングで投資してはいけないNG案件の特徴を整理します。

【結論】NG案件は「利回りが高い案件」ではなく「リスクが見えない案件」

最初に結論です。

私が投資しない案件は、単に利回りが高い案件ではありません。

リスクの中身が見えない案件

です。

高利回りでも、リスクの理由が分かり、出口も見え、投資枠の範囲内であれば、投資対象になることはあります。

一方で、利回りがそこまで高くなくても、

• 出口が見えない
• 買主候補が限られる
• 運用期間が長い
• 劣後比率や投資家保護が弱い
• 事業者の情報開示が弱い
• リスク説明が曖昧
• 自分の投資枠に合っていない

こうした案件は、私は慎重に見ます。

つまり、NG案件とは、

リターンに対して、リスクの解像度が低い案件

です。

NG案件①：出口が見えない案件

まず最も避けたいのは、出口が見えない案件です。

不動産クラウドファンディングでは、最終的に物件の売却や賃料収入によって、投資家に元本や分配金が戻ってきます。

特にキャピタルゲイン型の案件では、

最終的に誰に、いくらで売れるのか

が非常に重要です。

私が見送りやすいのは、以下のような案件です。

• 売却先が見えない
• 売却価格の妥当性が分からない
• 買主候補が限られる
• 売却できなかった場合の代替案が弱い
• 物件用途が特殊すぎる

ここで注意したいのは、

売買契約締結済み＝安全ではない

ということです。

私自身、売買契約締結済みとされていた案件で、予定通り償還されず、1年以上資金が拘束されている案件を経験しています。

もちろん、売買契約締結済みは安心材料の一つです。

ただし、本当に大事なのは、

その契約が履行されなかった場合に、次の買主を探せるか

です。

都市部の区分マンションであれば、代替買主を探しやすい可能性があります。

一方で、地方の大型開発案件や、特殊用途の物件は、買主候補が限られます。

そのため、出口が見えない案件、または出口が一社・一人に依存している案件は、私はかなり慎重に見ます。

NG案件②：地方大型開発案件

次に慎重に見るのが、地方の大型開発案件です。

もちろん、地方案件がすべて悪いわけではありません。
地方にも魅力的な不動産はあります。

ただ、不動産クラウドファンディングで地方大型開発案件を見るときは、かなり慎重に見ています。

理由は、出口が難しくなりやすいからです。

地方大型開発案件では、

• 買える事業者が限られる
• 売却先が限定される
• 地域需要の読みが難しい
• 開発計画の遅れが出やすい
• 売却できない場合に長期化しやすい

というリスクがあります。

特に、売却前提の案件で、地方・大型・開発系が重なる場合は要注意です。

私自身も、地方リゾート地の大規模開発案件で、償還が大きく遅れている案件を経験しています。

この経験から、今では地方大型開発案件を見るときに、

本当に出口があるのか？
買主候補は複数いるのか？
契約が流れた場合に代替案はあるのか？

をかなり厳しく見るようになりました。

利回りが高くても、出口が弱い地方大型開発案件は、サラリーマン投資家にはかなり重いと感じています。

NG案件③：高利回りの理由が説明できない案件

不動産クラウドファンディングでは、年利8%、10%、12%といった高利回り案件があります。

正直、魅力的です。

ただ、今の私は、

なぜこの利回りなのか説明できない案件には投資しない

ようにしています。

高利回りには必ず理由があります。

例えば、

• 売却リスクがある
• 開発リスクがある
• 地方案件で流動性が低い
• 劣後出資が薄い
• 事業性リスクがある
• 海外案件でリスクが複雑
• 運用期間が長い

といった理由です。

高利回りそのものが悪いわけではありません。

CAMEL、TECROWD、ヤマワケエステートのように、高利回り案件を扱うサービスにも魅力はあります。

ただし、それらは私の中ではあくまで、

高リスク・利回り枠

です。

高利回り案件を低リスク案件のように扱うと、リスク管理を間違えます。

「なぜこの利回りなのか」を自分なりに説明できない案件は、見送る方がよいと思っています。

NG案件④：劣後比率が薄いのにリスクが高い案件

次に注意したいのが、劣後比率です。

不動産クラウドファンディングでは、優先劣後方式が採用されていることがあります。
劣後比率が高ければ、損失が出た場合に事業者側が先に負担する余地があるため、投資家保護の面では安心材料になります。

ただし、案件によっては、

• 劣後比率が低い
• 実質的に投資家保護が薄い
• それなのに案件リスクは高い

というケースがあります。

こうした案件は、私はかなり慎重に見ます。

もちろん、劣後比率だけで投資判断するわけではありません。

実際、劣後比率が低くても、出口がかなり見えている案件であれば、投資対象になる場合もあります。

ただし、

出口が見えにくい
× 劣後比率が薄い
× 高利回り

という組み合わせは要注意です。

この場合、投資家が取っているリスクに対して、守りが弱い可能性があります。

NG案件⑤：運用期間が長く、資金拘束が重い案件

サラリーマン投資では、資金拘束も大きなリスクです。

不動産クラウドファンディングは、運用期間中に基本的に資金を動かせません。

私は、運用期間については以下のように見ています。

• 6ヶ月以内：使いやすい
• 12ヶ月：慎重に見る
• 18ヶ月以上：かなり慎重
• 24ヶ月以上：よほど理由がなければ避けたい

もちろん、長期案件がすべて悪いわけではありません。

ただ、運用期間が長い案件は、

• 途中で市場環境が変わる
• 資金を他案件に回せない
• 償還遅延が起きるとさらに長期化する
• 精神的にも重くなる

というデメリットがあります。

特に、高利回りにつられて長期案件に投資すると、想像以上に資金が戻らない期間が長くなります。

また、見落としがちなのが、

運用終了から償還までの期間

です。

運用期間が終わっても、すぐに資金が戻るわけではない案件もあります。

サラリーマン投資では、利回りだけでなく、

資金がいつ戻るのか

まで見る必要があります。

NG案件⑥：マスターリースや売買契約だけで安心感を出している案件

不動産クラウドファンディングでは、

• マスターリース付き
• 売買契約締結済み
• 賃料保証
• 買取予定あり

といった表現を見ることがあります。

これらは安心材料になる場合もあります。

ただし、それだけで安全と判断するのは危険です。

例えば、マスターリースがある案件でも、

誰が賃料を支払うのか

が重要です。

グループ会社とのマスターリースであれば、外部の第三者によるリスクヘッジとは言い切れない場合があります。

また、売買契約締結済みでも、契約が履行されない可能性はあります。

私自身、売買契約締結済みとされていた案件で、償還が大きく遅れている案件を経験しています。

そのため、

マスターリースがあるから安心
売買契約締結済みだから安心

ではなく、

• 相手先は誰か
• 契約が履行されなかった場合どうなるか
• 代替案はあるか
• その会社に支払能力はあるか

まで見る必要があります。

安心ワードだけで判断する案件は、私は避けたいです。

NG案件⑦：情報開示が弱い案件

最後に、情報開示です。

不動産クラウドファンディングでは、投資家は事業者から出される情報をもとに判断するしかありません。

そのため、情報開示が弱い案件はかなり慎重に見ます。

私が見たいのは、例えば以下です。

• 物件情報
• 取得価格・売却予定価格
• 収益原資
• 出口戦略
• リスク説明
• 運用スケジュール
• 事業者の出資割合
• 既存案件の進捗
• 遅延時の説明姿勢

情報開示が弱い案件は、リスクを判断できません。

もちろん、すべての情報を投資家に開示できるわけではないと思います。

ただし、リスク説明が曖昧な案件や、良いことばかり書かれている案件は注意が必要です。

逆に、リスクも含めて丁寧に説明している業者や、遅延時にも定期的に情報を出してくれる業者は、一定の評価ができます。

例えば、私が投資している遅延案件でも、毎月のように交渉状況や対応方針が開示されています。

償還遅延そのものは望ましいことではありません。

ただし、遅延時の情報開示姿勢は、事業者を評価するうえでかなり重要だと感じています。

私が見送りやすい案件の組み合わせ

ここまでNGパターンを挙げてきましたが、実際には1つだけで即見送りとは限りません。

私が特に見送りやすいのは、複数のNG要素が重なっている案件です。

例えば、

地方大型開発
× 高利回り
× 売却先が限定的
× 運用期間が長い

このような案件はかなり慎重に見ます。

また、

劣後比率が薄い
× 出口が見えにくい
× リスク説明が弱い

という案件も見送りやすいです。

逆に、リスク要素があっても、

• 都市部で流動性がある
• 売却先が見えている
• 運用期間が短い
• 事業者の実績がある
• 情報開示が丁寧

といった要素があれば、投資対象として検討することもあります。

大事なのは、

NG要素がいくつ重なっているか

です。

不動産クラウドファンディングでは、1つのリスクだけを見るのではなく、リスクの組み合わせを見ることが重要だと思っています。

投資しない判断も大事

不動産クラウドファンディングでは、「投資する案件」を探したくなります。

ただ、長く続けるうえでは、

投資しない判断

もかなり大事です。

私自身、以前は高利回り案件を見ると、かなり前向きに検討していました。

しかし、償還遅延を経験してからは、見方が変わりました。

今は、

分からないリスクは取らない

という考え方を大事にしています。

投資しないと利回りは得られません。

ただし、無理に投資して資金が長期間拘束されると、次の投資機会も逃します。

サラリーマン投資では、資金も時間も限られています。

だからこそ、投資する案件を選ぶことと同じくらい、見送る案件を決めることが重要です。

私が使っている判断基準

今回の記事では、投資してはいけないNG案件の特徴を整理しました。

一方で、私が不動産クラウドファンディングで投資するかどうかを見るときは、以下の7つの基準を使っています。

• 出口が見えるか
• 物件の流動性があるか
• 運用期間・資金拘束は許容できるか
• 劣後比率・投資家保護は十分か
• 事業者の信頼性はあるか
• 利回りの理由を説明できるか
• 自分の投資枠に合っているか

詳しくはこちらの記事で整理しています。

＜不動産クラファンディングで投資すべきかの判断基準｜現役投資家が見る7つのポイント＞

また、サービスごとの使い分けについては、こちらでまとめています。

＜サラリーマンの不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

最後に

まとめます。

不動産クラウドファンディングで投資してはいけない案件は、

利回りが高い案件

ではありません。

本当に避けたいのは、

リスクが見えない案件

です。

特に、

• 出口が見えない
• 地方大型開発
• 高利回りの理由が説明できない
• 劣後比率が薄いのにリスクが高い
• 運用期間が長い
• マスターリースや売買契約だけで安心感を出している
• 情報開示が弱い

こうした案件は、私は慎重に見ます。

不動産クラウドファンディングは、うまく使えばサラリーマン投資家にとって魅力的な投資手段です。

ただし、元本保証ではありません。

だからこそ、投資する案件だけでなく、

見送る案件を決めること

が重要です。

私はこれからも、利回りだけに引っ張られず、出口・資金拘束・事業者の信頼性を見ながら、投資するかどうかを判断していきたいと思います。

具体的に、サラリーマン目線で使いやすい不動産クラウドファンディングサービスは、こちらの記事でまとめています。

＜サラリーマンにおすすめの不動産クラウドファンディング3選はこちら＞

他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！