不動産クラウドファンディングで投資すべきかの判断基準｜現役投資家が見る7つのポイント

不動産クラウドファンディングについて調べていると、

不動産クラウドファンディングでは、毎月のように新しいファンドが募集されます。

想定利回りが高い案件。
駅近の物件。
有名業者の案件。
売買契約締結済みと書かれている案件。
劣後比率が高く見える案件。

一見すると、どれも魅力的に見えることがあります。

ただ、実際に100件以上投資してきて感じるのは、

不動産クラウドファンディングは、利回りだけで判断すると危ない

ということです。

私自身、予定通り償還された案件もあります。
一方で、1年以上償還が遅れている案件も経験しています。

その経験から、今では「投資するか・見送るか」を判断するときに、いくつか必ず見るポイントがあります。

この記事では、現役サラリーマン投資家の目線で、私が不動産クラウドファンディングに投資する際に見ている7つの判断基準を整理します。

【結論】投資判断で見るべき7つのポイント

結論から言うと、私が不動産クラウドファンディングで投資判断するときに見ているのは、以下の7つです。

1. 出口が見えるか
2. 物件の流動性があるか
3. 運用期間・資金拘束は許容できるか
4. 劣後比率・投資家保護は十分か
5. 事業者の信頼性はあるか
6. 利回りの理由を説明できるか
7. 自分の投資枠に合っているか

この7つです。

どれか1つだけで判断するわけではありません。

例えば、劣後比率が高くても、出口が見えにくければ慎重に見ます。
利回りが高くても、なぜその利回りなのか説明できなければ見送ります。
有名業者の案件でも、案件の中身が自分の投資枠に合わなければ投資しません。

大事なのは、

案件を点ではなく、複数の視点から見ること

です。

判断基準①：出口が見えるか

私が最も重視しているのは、

出口が見えるか

です。

不動産クラウドファンディングでは、最終的に物件の売却や収益によって投資家へ償還されます。

特にキャピタルゲイン型の案件では、

予定通り売却できるか

が非常に重要です。

ここで見るべきポイントは、例えば以下です。

• 売却先が見えているか
• 売買契約が締結済みか
• その売買契約が履行されなかった場合の代替案はあるか
• 物件の買い手は限られていないか
• 地方大型案件ではないか

ここで注意したいのは、

売買契約締結済み＝安全

ではないということです。

私自身、売買契約締結済みとされていた案件で、予定通り償還されず、1年以上償還が遅れている案件を経験しています。

売買契約があっても、相手方の事情で履行されないことはあります。

そのときに重要なのは、

契約が流れた場合に、次の買主を探しやすいか

です。

例えば、都市部の区分マンションであれば、代替買主を探しやすい可能性があります。

一方で、地方リゾート地の大規模開発案件や、特殊な用途の物件では、買主候補が限られることがあります。

だから私は、売買契約の有無だけではなく、

出口の代替可能性

を見るようにしています。

判断基準②：物件の流動性があるか

次に見るのは、物件の流動性です。

簡単に言えば、

売りやすい物件かどうか

です。

不動産クラウドファンディングでは、物件の出口が重要です。

そのため、売却が必要な案件では、対象物件が市場で売りやすいかどうかを見ます。

私が流動性を高く見やすいのは、例えば以下のような物件です。

• 都市部
• 駅徒歩圏
• 実需がある
• 区分マンション
• 価格帯が極端に大きすぎない
• 買主候補が複数想定できる

逆に、慎重に見るのは以下です。

• 地方の大型開発案件
• リゾート地
• 用途が特殊な物件
• 買主が限定される物件
• 売却価格の妥当性が判断しづらい物件

例えば、最近分析したらくたま41号は、横浜駅徒歩圏の分譲マンションでした。

築年数など見るべき点はありますが、少なくとも物件の出口はイメージしやすい案件です。

一方で、地方の大規模開発案件は、うまくいけば大きなリターンが期待できる反面、買主が限られやすく、予定通り売却できない場合のリスクが大きくなります。

同じ「売却型」の案件でも、物件の流動性によってリスクは大きく変わります。

判断基準③：運用期間・資金拘束は許容できるか

3つ目は、運用期間です。

不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間中は資金を動かせません。

そのため、私は利回りだけでなく、

資金がどのくらい拘束されるか

をかなり重視しています。

私の感覚では、

• 6ヶ月以内：かなり使いやすい
• 12ヶ月：慎重に見る
• 18ヶ月以上：かなり慎重
• 24ヶ月以上：よほど理由がなければ避けたい

というイメージです。

もちろん、運用期間が長いから絶対にダメというわけではありません。

ただ、サラリーマン投資では、資金効率も重要です。

1年間資金が拘束されると、その間に他の良い案件が出ても投資できません。

さらに注意したいのは、

運用期間通りに償還されるとは限らない

ということです。

予定運用期間が12ヶ月でも、売却が遅れれば償還が遅れることがあります。

また、見落としがちなのが、

運用終了から実際の償還までのリードタイム

です。

運用が終わっても、すぐに資金が戻るとは限りません。

そのため私は、案件を見るときに、

• 運用期間
• 償還予定日
• 早期償還の可能性
• 遅延した場合の影響
• 次の投資機会への影響

を確認するようにしています。

利回りが高くても、資金拘束が長すぎる案件は、サラリーマン投資としては扱いづらいです。

判断基準④：劣後比率・投資家保護は十分か

4つ目は、劣後比率です。

不動産クラウドファンディングでは、優先劣後方式が採用されていることがあります。

簡単に言うと、損失が出た場合に、まず事業者側の劣後出資分から損失を負担する仕組みです。

例えば、劣後比率が20%であれば、物件価格が一定程度下落しても、まず劣後出資部分で損失を吸収できる可能性があります。

そのため、劣後比率が高い案件は、投資家保護の面で安心材料になります。

ただし、ここで注意したいのは、

劣後比率が高い＝絶対安全ではない

ということです。

劣後比率が高くても、物件の評価額が高すぎれば意味が薄くなります。
劣後比率が高くても、出口が見えなければリスクは残ります。
劣後比率が高くても、事業者の運用力がなければ安心はできません。

逆に、劣後比率が低くても、出口がかなり見えている案件であれば、投資対象になる場合もあります。

例えば、COZUCHIの南青山案件では、劣後比率だけを見ると強い案件ではありませんでした。

それでも私が投資する価値ありと判断したのは、

• COZUCHIの実績
• 南青山という立地の強さ
• 売買契約締結済みという出口の見え方

を重視したからです。

つまり、劣後比率は重要ですが、それだけで判断してはいけません。

劣後比率は、出口・物件・事業者とセットで見る

のが大事です。

判断基準⑤：事業者の信頼性はあるか

5つ目は、事業者の信頼性です。

不動産クラウドファンディングでは、物件だけでなく、

誰が運営しているか

も重要です。

私が事業者を見るときは、以下を確認します。

• 運営会社の実績
• サービス開始からの期間
• 元本毀損・償還遅延の有無
• 情報開示の丁寧さ
• 行政処分歴の有無
• 1号事業者・2号事業者の関係
• 実際に不動産を運用する事業者の実力

特に見落とされがちなのが、

1号事業者と2号事業者の違い

です。

不動産クラウドファンディングでは、募集を行う事業者と、実際に不動産を運用する事業者が異なる場合があります。

そのため、

「有名なプラットフォームだから安心」

と見るだけでは不十分です。

その案件で、実際に誰が不動産を運用するのかも確認した方がよいです。

また、行政処分歴がある業者についても、私は即NGとは考えていません。

ただし、かなり慎重に見ます。

例えば、ヤマワケエステートについては、行政処分を受けた事実は重く見るべきです。

一方で、私が投資している遅延案件では、交渉状況や対応方針について毎月丁寧に情報開示されており、投資家対応の姿勢については一定の評価もしています。

つまり、事業者を見るときは、

過去の実績だけでなく、トラブル時の対応も見る

ことが大事です。

順調なときは、どの業者も良く見えます。

本当に差が出るのは、予定通りにいかなかったときです。

判断基準⑥：利回りの理由を説明できるか

6つ目は、利回りの理由です。

不動産クラウドファンディングでは、高利回り案件を見ると、つい魅力的に感じます。

ただ、私は今、

なぜこの利回りなのか説明できない案件には投資しない

ようにしています。

高利回りには、必ず理由があります。

例えば、

• 地方案件だから利回りが高い
• 開発リスクがあるから利回りが高い
• 売却リスクがあるから利回りが高い
• 海外案件だから利回りが高い
• 事業性リスクがあるから利回りが高い
• 劣後出資が薄いから利回りが高い

ということがあります。

TECROWDのように、福祉施設やAIデータセンターなどテーマ性の強い案件を扱うサービスもあります。

こうした案件は、社会性や成長性が魅力です。

一方で、不動産投資というより事業投資に近い面もあり、リスクの種類が複雑になります。

CAMELやヤマワケエステートのような高利回り案件も同じです。

利回りが高いこと自体は悪くありません。

問題は、

その利回りに見合うリスクを理解できているか

です。

理解できない高利回りは、取らない。

これが、私の現在の判断基準です。

判断基準⑦：自分の投資枠に合っているか

最後に見るのが、

自分の投資枠に合っているか

です。

私は不動産クラウドファンディングを、

• 低リスク・安定枠
• 中リスク・主軸枠
• 高リスク・利回り枠

の3つで考えています。

案件を見るときも、

この案件はどの枠で投資するのか？

を考えます。

例えば、らくたま41号のように、リスクが比較的分かりやすく、運用期間も短めで、劣後比率も厚い案件は、低リスク・安定枠として見やすいです。

COZUCHIのように、実績は豊富だがキャピタル型や難易度の高い案件も多いサービスは、中リスク・主軸枠として見ています。

CAMEL、TECROWD、ヤマワケエステートのような高利回り案件は、高リスク・利回り枠です。

この枠組みを持っておくと、

• 高利回り枠に資金が偏っていないか
• 主軸枠に入れるつもりで高リスク案件を買っていないか
• 安定枠のつもりなのに出口が見えない案件を選んでいないか

を確認できます。

不動産クラウドファンディングでは、

良い案件かどうか

だけではなく、

自分の資金配分の中で、どの役割を持たせるか

が重要です。

投資枠については、こちらの記事で詳しく整理しています。

＜サラリーマンの不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

私が投資する案件・見送る案件の違い

ここまでの7つの基準を踏まえると、私が投資する案件と見送る案件には、だいたい傾向があります。

投資しやすい案件

私が投資しやすいのは、以下のような案件です。

• 出口が見える
• 都市部で流動性がある
• 運用期間が長すぎない
• 劣後比率や投資家保護が分かりやすい
• 事業者の実績がある
• 利回りの理由が説明できる
• 自分の投資枠に合っている

例えば、らくたま41号やCOZUCHI南青山案件は、私の中では投資する価値ありと判断しました。

もちろん、完全に安全という意味ではありません。

ただ、リスクとリターンのバランスが取れており、自分の投資枠にも合っていると判断したためです。

見送りやすい案件

一方で、私が見送りやすいのは、以下のような案件です。

• 出口が見えにくい
• 地方大型開発案件
• 買主候補が限られる
• 運用期間が長い
• 利回りの理由が説明しづらい
• マスターリースや売買契約だけで安心感を出している
• 自分の投資枠に合っていない

例えば、利回り不動産85号は、利回り自体は魅力的に見えました。

ただ、12ヶ月の資金拘束、ヘルスケア施設の見えにくさ、再組成案件である点などを踏まえ、私は見送り判断をしました。

また、ヤマワケエステートの行政処分明け直後の案件についても、利回りは魅力的でしたが、改善策の実効性や案件リスクの見え方を踏まえ、見送りとしました。

このように、私は

利回りが高いから投資する

のではなく、

リスクの中身が見えるから投資する

という考え方を重視しています。

最後に

まとめます。

不動産クラウドファンディングで投資すべきかを判断するときは、利回りだけを見てはいけません。

私が見ているのは、以下の7つです。

1. 出口が見えるか
2. 物件の流動性があるか
3. 運用期間・資金拘束は許容できるか
4. 劣後比率・投資家保護は十分か
5. 事業者の信頼性はあるか
6. 利回りの理由を説明できるか
7. 自分の投資枠に合っているか

この7つを見て、それでも納得できる案件にだけ投資します。

もちろん、この基準で見ても失敗することはあります。

不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。

ただ、何となく高利回りだから投資するよりは、自分なりの判断基準を持っておいた方が、長く続けやすいと思っています。

サラリーマン投資では、投資に使える時間も資金も限られています。

だからこそ、

分からないリスクを無理に取らないこと

が大事です。

私はこれからも、投資する案件と見送る案件を分けながら、不動産クラウドファンディングを続けていきたいと思います。

具体的に、サラリーマン目線で使いやすい不動産クラウドファンディングサービスは、こちらの記事でまとめています。

＜サラリーマンにおすすめの不動産クラウドファンディング3選はこちら＞

他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！