※本案件はすでに募集終了しています。
この記事は、当時の募集条件をもとに、現役会社員としてどのように投資判断したかを記録したものです。
現在募集中の案件については、各公式サイトで最新情報をご確認ください。
利回り不動産が、2026年 5月 8日(金) 18:00からファンドを募集予定です。
「利回り9.5%で一見魅力的だけど、この案件って本当に大丈夫？」
そう感じている方向けに、
業者が語らない現役会社員の目線で今回のファンドを分析してみました。
投資しようかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。
本音で解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
【結論】見送り
結論として、この案件は見送ります。
理由はシンプルで、
「リスクが見えにくいのに、あえて今入る必要がない」
と判断したためです。
利回り自体は成立しているように見えますが、
会社員の投資としては優先度は低いと考えています。
私自身も複数の不動産クラファンに投資していますが、
このタイプの案件は「後回しにする」ことが多いです。
私は見送ります
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それでは具体的に解説していきます。
ファンドの概要
まずは、概要です。
| ファンド名 | 利回り不動産85号ファンド（青森県ヘルスケア施設3 第2回） |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 9.5% |
| 運用期間 | 12ヶ月（2026/6/1 ～ 2027/5/31） |
| 募集金額 | 360,000,000円 |
| 劣後比率 | 10% |
| 募集形式 | 先着式 |
| 募集期間 | 一般募集：2026/5/8 18:00 ～ 2026/5/13 23:59 |
| 分配回数 | ２回（半年ごと） |
| 物件種別 | ヘルスケア施設 |
| 物件住所 | 青森県青森市幸畑2-6-10 |
この案件のポイント
今回の案件で見るべきポイントは3つです
12ヶ月の資金拘束
会社員の投資ではここが重い
- 資金回転が効かない
- 他案件に投資できない
ヘルスケア案件の“見えにくさ”
ヘルスケア施設は一見すると
- 安定需要
- 高齢化で成長市場
に見えます
ただし、
稼働率・運営状況が見えにくい
ここが重要で
- 入居率
- 運営会社の収益性
特に会社員である我々には、ほぼ判断できません
再組成案件である点
今回の案件は、
過去案件（71号）の再組成
です
これはつまり
「想定通りに売却できていない可能性がある」
ということです
もちろん、
- インカムゲインをメインとした案件
- 売却は並行してできたらOKという位置づけ
で、投資として成立している可能性はありますが、
少なくとも「スムーズに出口が見えている案件ではない」点は認識すべきです。
マスターリースの注意点
一見すると
「マスターリース＝賃料収入が安定で安心」
に見えますが、
今回の構造は単なる
「グループ会社間契約」
であることを理解しておくべきです
つまり、
マスターリースは「安定しているように見える」だけで、
実質的には同一グループ内のリスクに集約されている
ケースも多く、過信は禁物です。
会社員目線での評価
ここまでを踏まえると、
- 利回り → 成立している
- 需要 → 一見安定
- しかし → リスクが見えにくい
「悪くはないが、優先する理由もない」案件
投資判断
私の投資方針としては、
投資は“投資枠の配分”で考えています
今回の案件は
- リスクが見えにくい
- 期間が長い
ため、
投資枠を使う優先度は低い
と判断しました。
私が不動産クラウドファンディングの案件を見るときに重視している判断基準と「見送る案件」の特徴は、こちらの記事で整理しています。
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向いている人・向いていない人
向いている人
- 長期で安定収益を狙いたい人
- ヘルスケア領域に理解がある人
向いていない人
- 資金回転を重視する人
- リスクを明確に把握したい人
私が不動産クラウドファンディングを「低リスク・安定枠」「中リスク・主軸枠」「高リスク・利回り枠」に分けて考えている理由は、こちらの記事で整理しています。
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まとめ
今回の案件は、
“見えないリスク”が多い案件
です
会社員の投資としては
判断しやすい案件に資金を使う方が合理的
と考え、今回は見送ります
今回のように「見送る」案件もあれば、投資する価値ありと判断する案件もあります。
会社員目線で使いやすい不動産クラウドファンディングサービスは、こちらでまとめています。
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※なお、利回り不動産自体に興味がある方は、
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最後までお読みいただきありがとうございました