【投資判断】COZUCHIの南青山開発フェーズ3案件は投資すべき？サラリーマン目線で“投資する理由”を解説

COZUCHIが、2026年 5月 13日(水) 19:00からファンドを募集予定です。

「COZUCHIの案件は人気だけど、今回は投資していいのか？」

「フェーズ3の売却フェーズって、リスクは高くないのか？」

「すでに売買契約が締結済みなら、安全性は高いのか？」

そう感じている方向けに、

業者が語らない現役のサラリーマン投資家の目線で今回のファンドを分析してみました。

結論から言うと、私はこの案件は投資する価値ありと判断しています。

ただし、何でもかんでもCOZUCHIだから投資する、という意味ではありません。
今回は、通常であれば私が慎重に見る「売却フェーズ」の案件でありながら、それでも投資対象として検討できる理由があります。

投資しようかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。

【結論】投資する価値あり

結論として、この案件は投資する価値ありと判断しました。

理由はシンプルです。

• COZUCHIは業界でも実績のある老舗サービス
• 難易度の高い開発案件を扱ってきた実績がある
• 対象不動産が超好立地
• 今回はフェーズ3、つまり売却フェーズ
• 通常は売却フェーズには慎重だが、今回は売買契約締結済み
• 仮に契約不履行が起きても、別の買主を探しやすい立地・物件と考えられる

そのため、サラリーマン投資としては、許容できるリスクであり、投資する価値のある案件だと考えています。

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COZUCHI

それでは具体的に解説していきます。

ファンドの概要

まずは、概要です。

ファンド名	No.C-143 南青山開発プロジェクト フェーズ3
予定利回り（年利）	6.0%
運用期間	８ヶ月（2026/6/1 ～ 2027/1/31）
募集金額	851,000,000円
劣後比率	2.5%
募集形式	抽選式
募集期間	2026/5/13 19:00 ～ 2026/5/18 13:00
分配回数	一括
物件種別	複合商業ビル
物件住所	東京都港区南青山3丁目

COZUCHIという事業者への評価

まず、COZUCHIという事業者についてです。

COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。前身のWARASHIBEを含めると2019年から運営されており、2021年にCOZUCHIへリブランディングされています。

運営会社の公表情報では、2026年3月末時点で、運用ファンド144件、累計投資額1,335億円、登録投資家約9万人、これまで元本毀損なしとされています。

不動産クラウドファンディング業界の中では、かなり実績のあるサービスと見てよいと思います。

また、COZUCHIは単に「利回りの高い案件を出す業者」ではなく、ファンドの組成思想にも特徴があります。

公式ページでは、「不動産投資を、みんなのものへ」という考え方のもと、1万円から不動産投資にアクセスできる仕組みや、専門家による物件判断、資金の流動性確保などを掲げています。

私自身、このあたりの思想はかなり好感を持っています。

もちろん、理念が良いから投資する、というわけではありません。
ただ、難しい不動産を扱うサービスほど、運営会社の思想や実績は重要です。

その点で、COZUCHIは投資対象として検討できるだけの実績と理念を持った事業者だと評価しています。

今回の案件で見るべきポイント

今回の案件で見るべきポイントは、次の4つです。

1. 超好立地の不動産であること
2. フェーズ3の売却フェーズであること
3. 売買契約が締結済みであること
4. 仮に契約が流れても、出口を探しやすい物件であること
5. COZUCHIの開発・出口設計力もやはり評価材料

順番に見ていきます。

1. 超好立地の不動産であること

今回の案件は、言わずと知れた超好立地の不動産です。

• 所在地：東京都港区南青山3丁目
• 最寄駅：東京メトロ千代田線「表参道」駅徒歩4分
• 物件種別：複合商業ビル
• エリア特性：超都心・駅近

サラリーマン投資家として重要なのは、その物件が売れるかどうかをイメージしやすいかです。

不動産クラウドファンディングでは、表面上の利回りだけで判断すると危険です。
特にキャピタル型の案件では、最終的に売却できるかどうかが投資成否に直結します。

今回の案件は、立地・物件特性から見て、出口のイメージがかなりしやすい案件だと考えています。

私自身、首都圏の不動産であれば、自分が生活圏内であることと、現物不動産も所有していることから、沖縄や北海道など地方の大型開発案件よりも流動性を評価しやすいです。

特に、今回のような都心・好立地の物件であれば、仮に想定買主との契約が流れても、次の買主候補を探しやすいと考えています。

ここは、地方都市の大型土地開発案件とは大きく違います。

2. フェーズ3の売却フェーズであること

ここが今回の記事で一番伝えたいポイントです。

今回の案件は、フェーズ3、つまり売却フェーズが対象です。

通常、私はフェーズ分割されている案件の場合、売却フェーズにはかなり慎重です。

理由は、業者側に「後ろの工程でリカバリーする余地」が少ないからです。

例えば、フェーズ1の土地取得フェーズや、フェーズ2の建築・開発フェーズの場合、もちろんリスクはあります。
土地取得や開発の段階で計画通りに進まない可能性はあります。

ただ、仮にそこで多少の損失や計画変更があっても、事業者側には、

• 後続フェーズで取り戻す
• 開発内容を変更する
• 売却戦略を見直す

といったリカバリーの余地があります。

つまり、事業者側としても、途中フェーズの投資家に対しては、少なくとも元本を償還しようとする力学が働きやすいと考えています。

一方で、売却フェーズは最終局面です。

ここで売却できなければ、後ろの工程で取り戻す余地は限られます。

そのため、私は原則として、フェーズ分割案件の最終フェーズは慎重に見るようにしています。

3. 売買契約が締結済みであること

では、なぜ今回は投資する価値ありと判断するのか。

理由は、売買契約が締結済みだからです。

売却フェーズの最大リスクは、最終的に売却できないことです。

しかし、今回すでに売買契約が締結済みであれば、通常の売却フェーズ案件よりも出口の確度は高いと考えられます。

4. 仮に契約が流れても、出口を探しやすい物件であること

もちろん、売買契約があるから絶対安全、という意味ではありません。

契約が履行されない可能性はゼロではありません。
実際、私自身が別の業者で投資している案件でも、売買契約が予定どおり履行されず、償還が１年ほど遅れているケースがあります。

そのため、売買契約締結済みという言葉だけで安心しきるのは危険です。

ただし、その案件は地方都市の大規模な土地開発案件でした。

地方都市の大型案件では、いったん買主との契約が流れると、代替買主を探すのに時間がかかりやすいです。
物件規模も大きく、買えるプレイヤーも限られます。

一方で、今回の案件は都会の超好立地物件です。
複合商業施設という分譲マンションと比較すると流動性は少し落ちると思いますが、それでも日本屈指の立地の物件ですので、地方の大型土地開発案件とはまったく性質が違います。

仮に現在の買主との契約が履行されなかったとしても、プランBとして別の買主を探す難易度は相対的に低いと考えています。

ここが、今回投資できると判断した一番大きな理由です。

5. COZUCHIの開発・出口設計力もやはり評価材料

COZUCHIは、これまで難易度の高い不動産案件を数多く扱ってきたサービスです。

一般的なワンルームマンションやインカム型の案件だけでなく、開発・再生・権利調整を含むような、少し難しい案件も取り扱ってきました。

これは、投資家目線ではメリットでもあり、注意点でもあります。

メリットは、普通の事業者では扱いにくい不動産を収益化する力があること。
注意点は、案件ごとのリスク構造がやや複雑になりやすいことです。

今回のような売却フェーズ案件では、最終的には出口設計力が重要になります。

その意味で、COZUCHIのこれまでの実績は一定の安心材料だと考えています。

ただし、COZUCHIだから何でもOKではありません。

重要なのは、

COZUCHIの実績 × 今回の立地の強さ × 売買契約締結済み

この3つが揃っていることです。

今回は、この組み合わせがあるから投資対象として検討できる、という判断です。

サラリーマンとしての投資判断

私は投資を「投資枠」で管理しています

• 高リスク・利回り枠
• 中リスク・主軸
• 低リスク・安定枠

今回のCOZUCHI案件は、私の中では中リスク・主軸寄りです。

理由は、次の通りです。

• COZUCHIの事業者実績は十分
• 売買契約締結済みで出口の確度が高い
• ただし、売却フェーズである以上、契約不履行リスクは残る
• だが、代替買主は探しやすい立地

つまり、低リスク・安定枠とまでは言いません。
なぜなら、売却フェーズであり、劣後比率も2.5%と高くはないからです。

ただし、COZUCHIの実績、南青山という立地、売買契約締結済みという出口の見え方を踏まえると、
中リスク・主軸枠としては十分に投資する価値があると判断しました。

このリスクでこのリターンなら、資金を使う価値があると思います。

向いている人・向いていない人

向いている人

• COZUCHIの実績を評価している人
• 好立地の不動産に投資したい人
• 売却フェーズでも出口が見える案件なら検討したい人
• 中リスク・主軸枠として投資したい人

向いていない人

• 売却フェーズの案件は避けたい人
• 契約不履行リスクを取りたくない人
• インカム型の安定収益を重視したい人
• 低リスク案件だけに投資したい人

注意点（あえて）

もちろん、リスクはあります。

今回の主な注意点は、売買契約が履行されない可能性です。

契約締結済みであっても、何らかの理由で買主側が履行できない、または契約条件が変更される可能性はゼロではありません。

この場合、償還が遅れる可能性があります。

ただし、今回の案件は、地方の大規模開発案件とは違い、都会の好立地不動産です。

そのため、最悪ケースで現在の買主との契約が流れたとしても、別の買主を探す余地は比較的大きいと考えています。

このリスクを許容できるかどうかが、今回の投資判断の分かれ目だと思います。

なお、今回の案件でもう一つ注意したいのは、劣後比率が2.5%と高くない点です。

不動産クラウドファンディングでは、劣後比率が10%以上ある案件も珍しくありません。
その意味では、今回の案件は劣後出資による投資家保護が厚いタイプではありません。

それでも私が投資する価値ありと判断したのは、
劣後比率ではなく、売買契約締結済みという出口の見え方と、南青山という立地の強さを重視したためです。

まとめ

今回のCOZUCHI案件は、通常であれば私が慎重に見る売却フェーズ案件です。

ただし、

• COZUCHIという実績ある事業者
• 超好立地の不動産
• 売買契約締結済み
• プランBを取りやすい立地

を踏まえると、サラリーマン投資としても投資する価値ありと判断しました。

私は、今回の案件は中リスク・主軸枠として申し込みを検討します。

最後に繰り返しますが、COZUCHIだから無条件に投資するわけではありません。

今回の判断は、

事業者の実績 ×立地の強さ× 出口の確度

この3点が揃っているからです。

不動産クラウドファンディングでは、利回りだけでなく、出口の見え方まで含めて判断することが重要だと思います。

※なお、COZUCHI自体に興味がある方は、
最新の案件や条件は公式サイトで確認できます
登録は無料なので、気になる方はチェックしてみてください。

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今回のように「投資する価値あり」と判断する案件もあれば、見送る案件もあります。

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