VICTORY FUNDに投資している投資家向けに、運営元であるカチデベロップメント株式会社から重要なお知らせが配信されました。
内容は、不動産特定共同事業の廃業届出に関するものです。
投資家向けメールによると、カチデベロップメント株式会社は令和8年7月3日付で東京都に対し、不動産特定共同事業の廃業届出を提出し、同月7日に受理されたとのことです。
理由としては、
- 財産的要件
- ファンド業務運営
- 人的構成
が、法的な要件を満たすことができないと判断したため、と説明されています。
これは、不動産クラウドファンディングに投資している人にとって、かなり重いニュースです。
ただし、最初に整理しておきたいのは、廃業届出=ただちに倒産、元本毀損確定、という意味ではないということです。
投資家向けメールでは、以後は不動産特定共同事業者としての新規募集等は行わない一方、既存ファンドについては「みなし事業者」として存続し、運用中のファンド業務や償還処理が結了するまで、監督官庁の指導・監督のもと事業を継続すると説明されています。
つまり、投資家として見るべきなのは、
「VICTORY FUNDは危ないのか?」
という単純な話だけではありません。
むしろ重要なのは、
- 既存ファンドの運用はどうなるのか
- 償還処理は予定どおり進むのか
- 売却活動や出口はどうなっているのか
- 投資家への情報開示は十分か
- 自分の投資額・資金配分として耐えられるのか
という点です。
この記事では、投資家向けメールと公開情報をもとに、VICTORY FUNDの廃業届出について、会社員として不動産クラウドファンディングに投資している立場から整理します。
本音で解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
結論|廃業届出は即アウトではないが、重大な注意サイン
まず結論です。
VICTORY FUNDの不動産特定共同事業の廃業届出は、既存ファンドの元本毀損が確定したという意味ではありません。
投資家向けメールでは、既存ファンドについては、運用中のファンド業務と償還処理が結了するまで継続すると説明されています。
そのため、
「廃業届出=もう元本は戻ってこない」
と決めつけるのは早いです。
一方で、今回のメールで説明されている理由はかなり重く見ています。
財産的要件、ファンド業務運営、人的構成が法的要件を満たせないと判断した、という説明は、単なる新規募集停止や一時的な運用方針変更とは意味合いが違います。
不動産クラウドファンディングでは、物件そのもののリスクだけでなく、運営会社の体制や情報開示も重要です。
特に、既存ファンドが運用中の状態で新規募集を行わなくなる場合、投資家としては、
- 既存ファンドの管理体制は維持されるのか
- 売却活動や償還処理を進める人員は確保されるのか
- 投資家への連絡は継続されるのか
- 監督官庁の指導・監督のもとで、どのように処理されるのか
を確認する必要があります。
私は今回の件を、VICTORY FUND単体の話としてだけではなく、不動産クラウドファンディングで事業者リスクが表面化したときに、投資家は何を見るべきかという事例として見ています。
VICTORY FUNDとは?
VICTORY FUNDは、カチデベロップメント株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
VICTORY FUND公式サイトでは、運営会社はカチデベロップメント株式会社、本店所在地は東京都中央区日本橋本町、宅地建物取引業者免許は東京都知事(5)第79547号、不動産特定共同事業者許可は東京都知事 第149号と表示されています。また、同社は不動産特定共同事業者の第1号事業者であり、電子取引業務を行う旨も記載されています。
また、カチデベロップメント株式会社は、2021年に不動産特定共同事業の許可取得を公表しており、その当時のプレスリリースでは、既存物件の用途変更を含めたバリューアップやリーシングの取り組みを通じて、不動産ストックビジネスに注力してきた会社と説明されています。
つまり、VICTORY FUNDは、不動産のバリューアップや売却を通じて収益を狙うタイプの案件が多いサービスだと見ていました。
一方で、公式サイトのファンド一覧を見ると、運用中の案件には高利回りのものが目立ちます。
たとえば、第42号「銚子市ホテルプロジェクト」は目標利回り18.0%、運用期間12ヶ月、運用状況は「運用中」と表示されています。第40号「相模原市淵野辺プロジェクト」は目標利回り15.0%、第39号「福岡ケアコミュニティ創生プロジェクト」も目標利回り15.0%で、いずれも運用中と表示されています。
また、第38号、第37号、第36号、第35号、第34号、第33号、第32号なども、公式サイトのファンド一覧上では運用中として掲載されています。
高利回り案件が多いこと自体は、投資家にとって魅力です。
ただし、高利回りには理由があります。
特に、売却益を前提とする案件では、出口が予定どおり進まないと、償還遅延や運用延長につながる可能性があります。
今回の投資家向けメールで何が説明されたのか
今回、投資家向けに配信されたメールでは、主に次の内容が説明されています。
1つ目は、カチデベロップメント株式会社が、令和8年7月3日付で東京都に対して不動産特定共同事業の廃業届出を提出し、同月7日に受理されたことです。
2つ目は、その主な理由として、財産的要件、ファンド業務運営、人的構成が、法的な要件を満たすことができないと判断したことです。
3つ目は、今後、不動産特定共同事業者としての新規募集等は行わないことです。
4つ目は、既存ファンドについては、みなし事業者として存続し、運用中のファンド業務や償還処理が結了するまで、監督官庁の指導・監督のもと事業を継続することです。
5つ目は、問い合わせは指定のメールアドレス宛に行うこと、来社しても物的・人的キャパシティの都合上対応できないため、来社は控えるよう求めていることです。
ここで投資家として重要なのは、新規募集停止よりも、既存ファンドの処理がどう進むかです。
新規募集がなくなること自体は、これから新しく投資しようとしていた人にとっては機会がなくなるという話です。
しかし、すでに投資している人にとって重要なのは、
- 自分のファンドは予定どおり運用されるのか
- 売却活動は継続されるのか
- 償還予定日はどうなるのか
- 運用延長があるのか
- 進捗報告はどの頻度で行われるのか
です。
投資家向けメールでは、既存ファンド業務と償還処理は継続すると説明されています。
ただし、それが予定どおりの償還を意味するわけではありません。
ここは冷静に分けて見た方がよいです。
廃業届出と倒産・元本毀損は違う
「廃業届出」と聞くと、かなり強い言葉に感じます。
そのため、
「VICTORY FUNDは倒産したのか?」
「投資した元本は戻らないのか?」
「もう元本毀損が確定したのか?」
と不安になる人もいると思います。
ただし、今回の投資家向けメールの内容を見る限り、ここは分けて考える必要があります。
不動産特定共同事業の廃業届出は、不動産特定共同事業者としての新規募集等を行わないという意味合いです。
会社そのものの倒産や破産とは別です。
また、投資家向けメールでは、既存ファンドについては、みなし事業者として運用中のファンド業務や償還処理が結了するまで事業を継続すると説明されています。
そのため、記事作成時点では、
- VICTORY FUNDが倒産した
- すべてのファンドで元本毀損が確定した
- 投資家の資金が戻らないことが確定した
とは言えません。
一方で、投資家としては安心してよい、という話でもありません。
今回の廃業届出の理由として、財産的要件、ファンド業務運営、人的構成が法的要件を満たせないと判断した、と説明されているからです。
東京都住宅政策本部の案内でも、不動産特定共同事業者が廃業等を行ったときは、30日以内に主務大臣または都道府県知事に届出が必要とされています。
つまり、今回の届出は制度上の手続きとして行われているものです。
投資家が見るべきなのは、「廃業届出」という言葉そのものではなく、自分が投資しているファンドの出口と償還処理がどう進むかです。
公式サイト上の情報開示はどう見えるか
今回の件で気になるのは、投資家向けメールでは重要な内容が説明されている一方で、一般公開されている公式サイト上では、同じ情報が見えにくい点です。
VICTORY FUND公式サイトのトップページでは、私が確認した時点で、お知らせ欄は「対象がありません」と表示されていました。
また、お知らせ一覧ページでも、会社情報や許認可表示は確認できますが、投資家向けメールと同じ内容の一般公開リリースは、少なくとも私が確認した範囲では見つけられませんでした。
もちろん、投資家向けに個別メールで通知すること自体は重要です。
投資家に直接知らせるべき情報もあります。
ただし、不動産クラウドファンディングでは、既存投資家だけでなく、これからサービスを調べる人、過去に投資していた人、業界全体を見ている人もいます。
そのため、重要事項については、投資家向けメールだけでなく、一般公開ページでも確認できる状態が望ましいと感じます。
特に今回のように、不動産特定共同事業の廃業届出という重い内容であれば、投資家としては、
- いつ届出が受理されたのか
- 既存ファンドはどれが対象なのか
- 各ファンドの運用・償還予定はどうなるのか
- 今後の進捗報告はどのように行われるのか
- 監督官庁の指導・監督のもと、どのような体制で処理されるのか
を確認したくなります。
不動産クラウドファンディングでは、利回りや物件情報だけでなく、想定外が起きたときの情報開示が非常に重要です。
今回の件は、その重要性を改めて考える事例だと思います。
VICTORY FUNDでは償還遅延も話題になっていた
今回の廃業届出とは別に、VICTORY FUNDについては、以前から一部ファンドの償還遅延も話題になっていました。
不動産クラウドファンディング情報サイトのゴクラクは、2026年に入り、VICTORY FUNDの償還時期や情報開示に関する不安の声が一部投資家の間で広がっているとして、公式サイト、SNS上の投稿、運営会社への電話取材をもとに情報を整理しています。同記事では、32号・33号について償還遅延が発生している旨の説明を確認したとされています。
ここは、VICTORY FUND公式の一般公開リリースではなく、第三者メディアの取材情報です。
そのため、記事内では断定しすぎず、「第三者メディアの取材ではそのように報じられている」と扱うべきだと思います。
ただし、投資家目線では重要です。
なぜなら、今回の廃業届出だけでなく、償還遅延や情報開示への不安が重なっているからです。
不動産クラウドファンディングでは、元本毀損が確定していなくても、償還遅延が起きれば投資家への影響は大きいです。
資金が予定どおり戻ってこなければ、次の投資に回せません。
また、償還予定を前提に資金計画を立てていた場合、生活資金ではなく余裕資金で投資していたとしても、精神的な負担は大きくなります。
私自身、不動産クラウドファンディング全体では、2件・合計60万円が期限後未償還になった経験があります。
その経験からも、償還遅延は「元本毀損ではないから問題ない」と軽く見るべきではないと感じています。
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不動産クラファンで償還遅延するとどうなる?2件・60万円が期限後未償還の実体験
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「不動産クラウドファンディングで償還が遅れたら、元本はもう戻らない?」「運用期間が終わったのに、なぜ元本が振り込まれないの?」「売買契約締結済みの案件でも、償還遅延は起きる?」 と不安に感じていません ...
高利回り案件で見るべきは「出口」
VICTORY FUNDのファンド一覧を見ると、目標利回り12%、14%、15%、18%といった高利回り案件が並んでいます。
高利回り案件は魅力的です。
私も、高利回り案件をすべて否定しているわけではありません。
実際に、高利回り案件で上振れ償還を経験したこともあります。
ただし、高利回り案件を見るときは、必ず「なぜその利回りが出るのか」を考える必要があります。
特に、キャピタルゲイン型の案件では、出口が非常に重要です。
対象不動産を取得し、バリューアップし、売却して収益を得る構造であれば、最終的に売却できなければ償還できません。
VICTORY FUND公式FAQでも、匿名組合について、投資家が営業者の営業のために出資し、その営業から生じる利益の分配を受ける契約形態であり、出資元本の保証はないと説明されています。
また、公式FAQでは、出資金の元本保証はなく、出資法により出資金元本の保証は禁止されているとも説明されています。
つまり、不動産クラウドファンディングは、許可を受けた事業者が運営していても、元本保証ではありません。
高利回り案件では、特に次の点を確認したいです。
- 売却先はあるのか
- 売却契約は締結済みなのか
- 決済は完了しているのか
- 売却予定価格は妥当なのか
- 売却が遅れた場合のプランBはあるのか
- 対象不動産の買主候補は広いのか
- 地方・ホテル・商業施設など、流動性に制約がないか
- 運営会社の体制は十分か
高利回りは、リスクを取った結果として得られる可能性のあるリターンです。
高利回りだから危ない、とは言い切れません。
しかし、高利回りなのにリスクを見ない、という投資判断は危険です。
運用延長は即アウトではないが、理由と開示が重要
不動産クラウドファンディングでは、運用期間が延びることがあります。
これ自体は、すぐに「危ない」と断定するものではありません。
売却活動を続けた方が投資家にとって有利な場合もあります。
無理に安値で売却するより、時間をかけて売却先を探した方がよいケースもあります。
インカム収入を得ながら売却活動を継続できる案件もあります。
ただし、運用延長で重要なのは、理由と情報開示です。
たとえば、わかちあいファンドでは、2026年5月27日に一部ファンドの運用期間延長を公式発表しています。同社は、石垣島第Ⅳ期・第Ⅴ期などの延長について、賃料収入によるインカムゲインを継続しつつ、売却による確実な償還を目指す出口戦略へ見直すためと説明しています。
また、同じくわかちあいファンドでは、「わかちあい東近江ウイングⅠ-②」が募集額に達せず不成立となり、当初予定していた資金計画に変更が生じたため、既存の「わかちあい東近江ウイングⅠ」でも予定通りの元本償還が困難となり、遅延が生じる見込みになったと公式に説明しています。
この事例から分かるのは、運用延長や償還遅延そのものだけでなく、なぜ延びるのか、何が起きているのか、今後どうするのかを公式に説明することが重要だということです。
VICTORY FUNDの件でも、投資家向けメールでは廃業届出と今後の方針が説明されています。
一方で、一般公開ページ上では同じ内容を確認しづらい状態でした。
投資家としては、今後、各ファンドごとの運用状況や償還見通しについて、どの程度具体的に説明されるかを見ていく必要があります。
投資家が確認すべき5つのポイント
では、VICTORY FUNDに投資している人、または今後不動産クラウドファンディングに投資する人は、何を確認すればよいのでしょうか。
私は、次の5つが重要だと思います。
自分が投資しているファンドの状態
まず確認すべきは、自分が投資しているファンドの状態です。
- 運用中なのか
- 運用終了済みなのか
- 償還予定日はいつなのか
- 分配金は予定どおり支払われているのか
- 運用延長の通知は来ているのか
- 償還遅延に関する説明はあるのか
公式サイトの一覧では「運用中」と表示されていても、投資家向けのマイページや個別メールでは、より詳細な情報が出ている場合があります。
そのため、公式サイトだけでなく、マイページ、メール、契約書面、財産管理報告書などを確認した方がよいです。
出口の進捗
不動産クラウドファンディングで最も重要なのは出口です。
特に、売却益を前提とする案件では、出口が詰まると償還が遅れます。
確認したいのは、次の点です。
- 売却活動は進んでいるのか
- 買主候補はいるのか
- 売買契約は締結されているのか
- 決済はいつなのか
- 売却予定価格は妥当なのか
- 契約が流れた場合の次の選択肢はあるのか
「売却予定」「売却活動中」「売買契約締結済み」「決済完了」は、それぞれ意味が違います。
私自身、過去に売買契約済みとされていた案件でも、予定どおりに償還されなかった経験があります。
そのため、今は「売買契約済み」という言葉だけで安心しないようにしています。
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事業者の対応体制
今回の投資家向けメールでは、問い合わせはメールで行うよう案内され、来社しても物的・人的キャパシティの都合上対応できないため、来社は控えるよう求められています。
もちろん、投資家が一斉に来社すれば、通常業務や償還処理に支障が出る可能性があります。
その意味で、問い合わせ窓口をメールに集約すること自体は理解できます。
一方で、投資家目線では、対応体制は非常に重要です。
確認したいのは、
- 問い合わせに返信があるか
- 回答内容が具体的か
- 今後の報告頻度が示されているか
- 各ファンドごとの進捗が説明されるか
- 償還見通しについて合理的な説明があるか
です。
不動産クラウドファンディングでは、想定外が起きたときに、事業者の情報開示姿勢が問われます。
順調なときは、どのサービスも魅力的に見えます。
本当に差が出るのは、遅延や運用延長、募集停止、今回のような廃業届出が起きたときです。
自分の投資額と分散状況
事業者側の対応と同じくらい大事なのが、自分の資金配分です。
不動産クラウドファンディングでは、どれだけ調べても想定外は起きます。
元本保証ではありません。
償還遅延もあります。
早期償還で利回りが下振れすることもあります。
今回のように、事業者側の体制や法的要件に関する問題が表面化することもあります。
そのため、1社・1案件に資金を寄せすぎないことが大切です。
もし1つの事業者に大きく投資していると、その事業者に問題が起きたときの影響が大きくなります。
私の場合、不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考えるようにしています。
低リスク寄りの守り枠。
中リスクの主軸枠。
高リスク・利回り枠。
このように分けて考えることで、高利回り案件に資金を寄せすぎないようにしています。
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今後の投資判断にどう活かすか
今回の件は、VICTORY FUNDに投資している人だけの話ではありません。
不動産クラウドファンディングに投資している人全員が、事業者リスクを考えるきっかけになります。
今後、私がより重視したいのは、次の点です。
- 高利回りの理由を説明できるか
- 出口戦略が具体的か
- 対象不動産の流動性はあるか
- 事業者の財務・人的体制に不安はないか
- 運用中ファンドが多すぎないか
- 情報開示は十分か
- 遅延時の説明は丁寧か
- 1社に資金を寄せすぎていないか
特に高利回り案件では、利回りの高さそのものより、その利回りを出すためにどのリスクを取っているのかを見た方がよいです。
年利12%、15%、18%といった数字は魅力的です。
しかし、その裏側には、
- 売却益への依存
- 流動性の低い不動産
- 事業者の資金繰り
- 運営体制
- 情報開示
- 買主候補の狭さ
といったリスクがあるかもしれません。
不動産クラウドファンディングでは、「利回りが高いから投資する」のではなく、「利回りが高い理由を理解できるから、少額で検討する」という順番が大事です。
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VICTORY FUNDの件から学べること
今回のVICTORY FUNDの件から、私が特に重要だと思うのは、次の3つです。
許可事業者でも元本保証ではない
VICTORY FUNDは、不動産特定共同事業者として公式サイト上に許可番号を表示していました。
許可を受けていることは、一定の確認材料です。
ただし、許可を受けていることと、投資元本が保証されることは別です。
実際、VICTORY FUND公式FAQでも、出資金の元本保証はないと説明されています。
不動産クラウドファンディングでは、
「許可事業者だから安全」
ではなく、
「許可事業者であっても、案件ごとにリスクを見る」
という姿勢が必要です。
高利回り案件ほど出口と体制を見る
VICTORY FUNDには、目標利回り12%以上の案件が多く掲載されています。
利回りが高いことは魅力です。
ただし、高利回り案件ほど、出口と事業者体制を見る必要があります。
特に、売却益を前提とする案件では、
- 売却できるか
- 売却価格は妥当か
- 買主候補は広いか
- 運営会社が最後まで管理できるか
が重要です。
今回の投資家向けメールで、財産的要件、ファンド業務運営、人的構成が法的要件を満たせないと判断したと説明されている点は、まさに事業者体制を見る重要性を示しています。
想定外が起きても耐えられる投資額にする
最後は、自分側の資金管理です。
どれだけ調べても、想定外は起きます。
事業者の募集停止。
運用延長。
償還遅延。
早期償還。
元本毀損。
情報開示の遅れ。
こうした事態を完全に避けることはできません。
だからこそ、1案件・1事業者に資金を入れすぎないことが大切です。
不動産クラウドファンディングは、会社員として働きながら、余裕資金の一部で取り組む投資だと考えています。
生活防衛資金や近いうちに使う予定のある資金を入れるべきではありません。
また、高利回り案件は資金の一部に限定した方がよいです。
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よくある質問
VICTORY FUNDは倒産したのですか?
この記事作成時点では、投資家向けメールで説明されているのは、不動産特定共同事業の廃業届出です。
会社そのものの倒産や破産とは分けて考える必要があります。
投資家向けメールでは、既存ファンドについては、みなし事業者として存続し、運用中のファンド業務や償還処理が結了するまで、監督官庁の指導・監督のもと事業を継続すると説明されています。
そのため、現時点で「倒産した」「元本毀損が確定した」と断定するのは適切ではないと思います。
ただし、財産的要件、ファンド業務運営、人的構成が法的要件を満たせないと判断したという説明は重いです。
投資家は、今後の償還処理と情報開示を確認する必要があります。
VICTORY FUNDの元本は戻ってきますか?
戻るかどうかは、各ファンドの運用状況、売却活動、償還処理の進捗によります。
この記事では、元本が戻るとも、戻らないとも断定できません。
投資家向けメールでは、既存ファンドの業務と償還処理は継続すると説明されています。
ただし、それが予定どおりの償還を保証するものではありません。
投資家は、自分が投資しているファンドごとに、
- 運用状況
- 償還予定日
- 売却活動の進捗
- 分配状況
- 運用延長の有無
- 事業者からの回答内容
を確認する必要があります。
廃業届出が出たら何をすればよいですか?
まず、慌ててSNS情報だけで判断しないことです。
確認すべきなのは、公式情報と自分の契約内容です。
具体的には、
- 投資家向けメール
- マイページ
- 契約成立時書面
- 契約締結前交付書面
- 財産管理報告書
- 取引残高報告書
- 公式サイトのお知らせ
- 問い合わせへの回答
を確認します。
また、自分が投資しているファンドの一覧を整理し、各ファンドごとに運用終了予定日、償還予定日、投資額、分配状況をまとめておくとよいです。
新規募集停止は危ないサインですか?
新規募集停止そのものが、ただちに既存ファンドの失敗を意味するわけではありません。
ただし、既存ファンドが運用中の状態で新規募集が停止される場合は、注意サインです。
特に見るべきなのは、
- なぜ新規募集を停止したのか
- 既存ファンドの管理体制は維持されるのか
- 償還処理は誰がどのように行うのか
- 売却活動は継続されるのか
- 進捗報告はどのように行われるのか
です。
新規募集停止という言葉だけで判断せず、既存ファンドの出口と情報開示を確認することが重要です。
同じようなリスクを避けるにはどうすればよいですか?
完全に避けることはできません。
不動産クラウドファンディングは投資なので、どれだけ調べても想定外は起きます。
ただし、リスクを小さくすることはできます。
私なら、次の点を意識します。
- 1社に資金を集中させない
- 1案件に大きく入れすぎない
- 高利回り案件は資金の一部に限定する
- 事業者の財務・運営体制を見る
- 過去の償還実績だけでなく、遅延や元本毀損も見る
- 出口が弱い案件を避ける
- 情報開示が弱い事業者には慎重になる
- 生活防衛資金では投資しない
特に、投資前に「この案件で償還遅延が起きても、自分は生活面・精神面で耐えられるか」を考えることが大切です。
まとめ|廃業届出そのものより、既存ファンドの出口と情報開示を見る
VICTORY FUNDを運営するカチデベロップメント株式会社は、投資家向けメールで、不動産特定共同事業の廃業届出を東京都に提出し、受理されたと説明しました。
理由としては、財産的要件、ファンド業務運営、人的構成が法的要件を満たすことができないと判断したため、とされています。
これは、不動産クラウドファンディングに投資している人にとって、非常に重いニュースです。
ただし、廃業届出=ただちに倒産、元本毀損確定、という意味ではありません。
投資家向けメールでは、既存ファンドについては、みなし事業者として存続し、運用中のファンド業務や償還処理が結了するまで事業を継続すると説明されています。
だからこそ、投資家が見るべきなのは、廃業届出という言葉だけではありません。
見るべきなのは、
- 既存ファンドの出口
- 売却活動の進捗
- 償還予定
- 運用延長の有無
- 情報開示の具体性
- 問い合わせ対応
- 自分の投資額と分散状況
です。
不動産クラウドファンディングは、利回りだけで選ぶ投資ではありません。
高利回り案件ほど、出口、事業者、情報開示、資金管理を見る必要があります。
今回のVICTORY FUNDの件は、不動産クラウドファンディングにおける事業者リスクを考えるうえで、非常に重要な事例だと思います。
運営が順調なときは、どのサービスも魅力的に見えます。
しかし、想定外が起きたときこそ、事業者の姿勢と投資家側の資金設計が問われます。
会社員として不動産クラウドファンディングに投資するなら、こうした事態が起きても生活に影響しない金額に抑えること。
そして、1社・1案件に資金を寄せすぎないこと。
それが、不動産クラウドファンディングを長く続けるために大切な考え方だと感じています。
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今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい!
最後までお読みいただき、ありがとうございました