おうちの再生ファンドVIFAという、新規サービスで１号目のファンドが5月30日10:00より抽選式で募集開始します。
業者が語らない現役のサラリーマン投資家の目線で今回のファンドを分析してみました。
投資しようかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。
ガチで解説しています
本ページの内容は、個人の見解であって投資結果を保証するものではありません。
投資にあたっては自己責任で判断するようお願いいたします。
【結論】新規事業者だが安全性はかなり高くおすすめ
新規事業者による１号目ファンドです。
客寄せファンドであるため、利回りは12%と高めです。
10%を超えるファンドには珍しく、賃料収入を分配原資とした完全インカム型のファンドであり、ファンド自体の安全性はかなり高いと思います。
そのため、知名度が低い今の内に投資しておくべきおすすめのファンドと思います。
利回りが高いのは今だけです！
それでは具体的に解説していきます。
おうちの再生ファンドVIFA１号の概要
まずは、概要です。
| ファンド名 | おうちの再生ファンドVIFA１号 |
|---|---|
| 予定利回り（年利） | 12.0% |
| 運用期間 | 3ヶ月（2024/7/1 ～ 2024/9/30） |
| 募集金額 | 4,600,000円 |
| 劣後比率 | 49% |
| 募集形式 | 抽選式 |
| 募集期間 | 2024/5/30 10:00 ～ 2024/6/17 18:00 |
| 分配回数 | 一括 |
| 物件種別 | マンション区分 |
| 物件住所 | 大阪府松原市松ケ丘4丁目15-2 |
事業者の信頼性：★★★☆☆
運営は急成長を遂げている新興企業
運営会社は2020年設立の「レクサスアセットマネジメント株式会社」です。
代表を務める多田茂雄氏は、他のグループ会社の会長や社長も兼任しています。
グループ会社は
- レクストホールディングス株式会社（グループ経営管理）
- 株式会社リアルエステート（不動産投資コンサルティング、賃貸管理）
- 株式会社レクストレントプラス（家賃保証）
など、2011年から全体で13社ほどを展開しています。
創業15年ほどですが、グループ全体の従業員数は700名と急成長している企業です。
経営状況は黒字経営で計上されている
運営会社「レクサスアセットマネジメント株式会社」の決算公告です。
もちろん大企業と比較すると心許ない数値ではありますが、直近３期は黒字経営で計上しているようです。
| 決算期 | 売上高 （百万円） | 純利益 （百万円） | 純資産 （百万円） |
|---|---|---|---|
| 2021年5月期 | - | 1.9 | 244 |
| 2022年5月期 | - | 11 | 670 |
| 2023年5月期 | - | 18 | 849 |
ファンド運営は正にこれから
「おうちの再生ファンドVIFA」は2024年5月サービス開始と正に始めたばかりです。
事業者の信頼性は現時点で懸念ないが様子見
おうちの再生ファンドVIFAを運営する会社は、
- グループ全体でも創業15年ほどの新興企業
- グループ全体で従業員数700名と事業規模はそこそこ
- 少なくとも赤字となる経営はしていない
ため、サービス開始したばかりの現時点で懸念はないですが様子見が必要と思います。
ファンドの安全性：★★★★★
築29年ファミリーマンション区分が対象
- 物件名称：ライオンズマンション松原松ケ丘
- 物件所在地：大阪府松原市松ケ丘4丁目15-2
- 駅徒歩：近鉄南大阪線／河内松原駅 徒歩12分
- 築年月：1996年3月（築29年）
- 総階数：地上11階地下1階
- 総戸数：171戸
３LDK～４LDKを中心としたファミリーマンションの１室（３LDK）が対象です。
運営会社がすでに所有している物件をファンドとして運用するようです。
分配原資は賃料収入
このファンドは、完全インカム型です。
つまり、運用終了の際には匿名組合名義から自社名義に振り替えるのみで、市場への売却は予定していないと思います。
そのため、分配原資は運用期間中の賃料収入ということになります。
ファンド自体の安全性はかなり高い
本ファンドの劣後比率は約50%と高く、優先出資額460万円の分配には、
- 4,600,000円 × 12.0% ÷ 12ヶ月 = 46,000円／月
が必要です。
つまり、毎月の賃料から経費を引いた金額が46,000円以上であれば、投資家への分配に問題はないということになります。
本物件の対象である、同マンションの60㎡～70㎡の賃料相場を確認してみると、
- 賃料：８万円
- 管理費：１万円
となるため、修繕積立金などの経費を引いても投資家への分配金は十分に賄えると思います。
したがって、
- 余程の出費が発生しない限り、元本はもちろん分配金も問題なさそう
- ３ヶ月という短期間では急な出費も考えにくい
- 例え、入居者が急に退去して原状回復費が発生したとしても元本棄損はしない
という理由から、ファンド自体の安全性はかなり高いと思います。
安全です
契約延長が最大60ヶ月なのが玉にキズ
現在、公開されている契約成立前書面を確認すると、
- 最大60ヶ月の契約延長が可能
な契約となっています。
これは初ファンドを組成するサービス事業者側のリスクヘッジもあるのだとは思いますが、さすがに投資家に最大５年の資金拘束を強いるこの条文だけは変えてほしいものです。
本契約までに修正されることを願います
最後に
今回は、おうちの再生ファンドVIFA１号について、業者が語らない現役サラリーマン投資家の視点で分析しました。
結論として、
- 業者の信頼性は現時点で懸念点ないが様子見が必要
- とは言え、ファンド自体の安全性はかなり高い
- さらに、１号目のファンドで投資家に損させる可能性はかなり低い
ため、かなりおすすめのファンドと評価しました。
あなたの投資判断の参考になったでしょうか。
おうちの再生ファンドVIFA１号は、6/17まで抽選を受け付けています。
新規事業者で知名度もこれからですので、まだ会員登録が済んでいない方はこの機会に会員登録しておきましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました