高利回りクラファンは危ない？ヤマワケエステートの元本毀損と上振れ償還から考える投資判断

「ヤマワケエステートで元本毀損が出たらしい」
「高利回りの不動産クラウドファンディングはやっぱり危ないの？」
「ヤマワケにはもう投資しない方がいいの？」

と感じていませんか？

今回は、ヤマワケエステートの第202号「東京都板橋区成増 レジデンスファンド」で元本毀損が発生した件をもとに、高利回りクラウドファンディングの見方を整理します。

結論から言うと、私はヤマワケエステートを低リスク・安定枠では見ていません。

ヤマワケは、私の中では明確に高リスク・利回り枠です。

ただし、だからといって「ヤマワケは危ないから全部ダメ」とも考えていません。

実際に私は、ヤマワケエステートの恵比寿案件に出資して、予定利回りを上回る償還も経験しています。

つまり、ヤマワケは、

高いリターンを得られる案件もある。
一方で、元本毀損も起こり得る。
だからこそ、案件ごとにかなり慎重に見るべきサービス。

だと考えています。

今回の成増案件から特に学ぶべきなのは、単に「ヤマワケで元本毀損が出た」ということではありません。

私が重要だと感じたのは、次の3点です。

• 1つ目は、ヤマワケ型の高利回り案件は、劣後出資0%・キャピタルゲイン依存という構造を理解して見る必要があること。
• 2つ目は、「東京23区内」「レジデンス」という言葉だけで、都心・駅近・高流動性の物件だと判断してはいけないこと。
• 3つ目は、ヤマワケエステート本体だけでなく、物件供給元・協力会社が誰かも確認すべきだったことです。

この記事では、ヤマワケを一方的に批判するのではなく、元本毀損事例から高利回りクラファンの見方を深めていきます。

今回のニュース｜ヤマワケ第202号で約24.54%の元本毀損

まず、今回の事実を整理します。

ヤマワケエステートは、第202号「東京都板橋区成増 レジデンスファンド」について、出資元本を約24.54%毀損しての償還となったことを公表しました。公式のお知らせでは、賃貸収益および不動産売却の収益を原資として償還すると説明されています。(ヤマワケエステート)

れは、かなり重いニュースです。

不動産クラウドファンディングでは、よく「想定利回り◯%」という数字が目立ちます。

しかし、今回のように、想定利回り以前に元本が毀損することもあります。

対象となった第202号は、「東京都板橋区成増 レジデンスファンド」です。

募集要項では、本ファンドは板橋区成増四丁目にある3筆の土地と地上3階建ての共同住宅を対象とし、サラトガ社の協力のもと、ヤマワケエステート社が本物件の所有権を取得し、運用後に売却する予定と説明されていました。

また、物件は東武東上線「成増駅」から徒歩15分、東京メトロ有楽町線・副都心線「地下鉄成増駅」から徒歩18分の位置にあるとされています。

つまり、今回の案件は「東京23区内のレジデンス」ではあります。

ただし、それだけで都心駅近レジデンスと同じように評価してよかったのかは、改めて考える必要があります。

成増エリアは都心へのアクセスはありますが、板橋区の中でも埼玉県和光市に近いエリアです。実際、和光市は埼玉県南端にあり、東京都板橋区に接していると紹介されています。

その意味で、今回の物件は「都心物件」というより、東京23区内ではあるが、都県境に近い成増エリアの駅徒歩15分物件と見た方が正確だったと思います。

まず理解すべきは、ヤマワケは高リスク・利回り枠であること

私がヤマワケエステートを見るときに、最初に置いている前提があります。

それは、

ヤマワケは低リスク・安定枠ではなく、高リスク・利回り枠である

ということです。

ヤマワケエステートは、高利回り案件が多いサービスです。

年利10%を超える案件も珍しくありません。

これは魅力です。

ただし、高利回りには必ず理由があります。

私の中では、ヤマワケを見るときに、特に以下の3つを前提として考えています。

1つ目は、劣後出資0%の案件が多いこと。
2つ目は、インカムではなくキャピタルゲイン依存の案件が多いこと。
3つ目は、協力会社・物件供給元の存在も見なければならないこと。

この3つを理解せずに、

「不動産だから安定している」
「高利回りだからお得」
「東京23区内だから安心」

と見るのは危険です。

ヤマワケは、低リスクでコツコツ配当を狙うサービスではありません。

高いリターンを狙う代わりに、案件ごとの出口リスクをかなり見る必要があるサービスです。

ヤマワケのリスク①：劣後出資0%の案件が多い

ヤマワケを見るうえで、まず重要なのが劣後出資です。

不動産クラウドファンディングでは、事業者が劣後出資を入れている案件があります。

劣後出資がある場合、対象不動産の価格が下落しても、一定範囲までは事業者側が先に損失を負担します。

たとえば、劣後比率20%なら、単純化すれば、物件価格が20%下落するまでは投資家元本が守られやすい構造になります。

もちろん、劣後出資があるから絶対安全という意味ではありません。

ただし、投資家にとってはかなり重要なクッションです。

一方で、私の理解では、ヤマワケエステートは劣後出資0%の案件が多いです。

今回の成増案件についても、第三者サイトでは劣後出資なしの構造として整理されています。

劣後出資がない場合、売却価格が想定を下回ったときに、損失が投資家に直接跳ね返りやすくなります。

これは、ヤマワケ自体の大きな特徴であり、リスクです。

つまり、ヤマワケで投資するなら、

劣後出資で守られる前提ではなく、出口価格が崩れたら自分の元本も毀損し得る

と考える必要があります。

これは、CREAL、プレファン、らくたまのような守り寄りサービスとは、かなり違う点です。

ヤマワケのリスク②：インカムではなくキャピタル依存である

次に重要なのが、配当原資です。

ヤマワケの案件は、私の理解では、インカムゲイン中心というより、キャピタルゲイン、つまり売却益に依存する案件が多いです。

ここを読み違えると危険です。

不動産クラウドファンディングという言葉だけを見ると、

「不動産を保有して、家賃収入から配当される」

というイメージを持つ人もいるかもしれません。

しかし、ヤマワケの高利回り案件では、家賃収入だけで高い利回りを支えるのは難しいケースが多いはずです。

今回の成増案件についても、第三者サイトでは、賃料収入は表面利回り5.13%相当であり、想定利回り12%の配当は売却益がメインという構造だと整理されています。

これはかなり重要です。

インカムで5%程度しか出ない物件で、想定12%を出すなら、残りは売却益で稼ぐ必要があります。

つまり、最終的に、

想定価格で売れるかどうか

がかなり重要になります。

ここを見ずに、表面の12%だけを見ると、リスクを見誤ります。

ヤマワケのようなキャピタル型の高利回り案件では、

• いくらで取得しているのか
• いくらで売る想定なのか
• その売却価格は妥当なのか
• 買主候補はいるのか
• 売れなかった場合のプランBはあるのか
• 売却が遅れた場合にどうなるのか

を見る必要があります。

高利回り案件では、利回りより先に出口を見る。

これは、今回の事例から改めて強く感じたことです。

ヤマワケのリスク③：協力会社が誰かも見る必要がある

今回の成増案件でもう一つ気になったのが、協力会社です。

募集要項では、「サラトガ社の協力のもと、ヤマワケエステート社が本物件の所有権を取得し、運用後に売却する予定」と説明されていました。

つまり、投資家として見るべき相手は、ヤマワケエステートだけではありません。

その案件にどの協力会社が関わっているのか、その会社はどのような不動産実績を持つのか、物件取得や出口にどのように関与しているのかも重要です。

私の記憶では、ヤマワケエステートでは、これまでエムトラスト社協力の案件が多く組成されてきた印象があります。

一方で、今回の成増案件はサラトガ社協力案件でした。

エムトラスト社については、2025年11月に100%子会社であるTORCHES株式会社を通じて、不動産クラウドファンディングサービス「TORCHES」を開始したことが公表されています。

ただし、同じ公表資料では、TORCHES開始後も、他社の不動産クラウドファンディング・プラットフォームへの物件提供や協力も継続すると説明されています。

そのため、エムトラスト社がTORCHESを開始したことと、今回の成増案件がサラトガ社協力案件だったことに、直接の因果関係があるとは公開情報だけでは断定できません。

ただし、高利回り案件を見るうえでは、ヤマワケエステート本体だけでなく、物件供給元・協力会社が誰かも確認すべきだったと感じます。

さらに、サラトガ社については、外部の倒産情報サイトで、Saratoga agency株式会社が2026年4月15日に東京地裁で破産手続き開始決定を受けたとの情報も確認できます。

ただし、私が確認できた範囲では、官報・裁判所・ヤマワケ公式などの一次情報までは確認できていません。

また、この破産情報が今回の第202号ファンドの元本毀損にどこまで直接関係しているかも、公開情報だけでは断定できません。

そのため、この記事では「サラトガ社の破産が元本毀損の原因だった」とは書きません。

ただ、高利回り案件では、運営会社だけでなく、物件供給元や協力会社の信用状況、出口への関与度合いも確認すべきだったという教訓として受け止めています。

今回の学び｜「東京23区内」でも、都心・駅近とは限らない

今回の成増案件で、私が特に重要だと感じたのは、「東京23区内のレジデンス」という言葉の見方です。

地方リゾートや大型開発なら、買主候補が限られるため慎重に見るべきだと分かりやすいです。

一方で、

「東京23区内」
「レジデンス」
「都心へのアクセスが良い」

という言葉を見ると、比較的安全そうに見えてしまいます。

しかし、不動産はそこまで単純ではありません。

今回の物件所在地は、東京都板橋区成増四丁目です。

成増は東京23区内ではありますが、板橋区の中でも埼玉県和光市に近いエリアです。

つまり、成増は「東京23区内」ではありますが、「都心」とは言いにくいエリアです。

そのうえで、本物件は成増駅から徒歩15分、地下鉄成増駅から徒歩18分の位置にあります。

郊外で車移動が前提のエリアであれば、駅徒歩15分が大きな問題にならないこともあります。

しかし、徒歩・電車移動が前提となる東京の住宅市場では、駅徒歩15分は決して軽く見られません。

特にキャピタルゲイン依存の高利回り案件では、最終的に買い手がどう評価するかが重要です。

その意味で、今回の案件は、

「東京23区内のレジデンス」

というより、

「都県境に近い成増エリアの、駅徒歩15分の一棟レジデンス」

として見るべきだったのではないかと思います。

都心アクセスが良いことと、売却時の流動性が高いことは別物です。

ここを見誤ると、出口価格を過大に見てしまう可能性があります。

現物不動産投資をしている立場から見た「駅距離」と「出口」の重要性

これは、私が実際に現物不動産投資をしている立場からも強く感じる点です。

不動産は、住所表記だけでは決まりません。

同じ東京23区内でも、都心駅近の物件と、都県境に近い駅徒歩15分の物件では、買い手や借り手からの評価は大きく変わります。

特に売却益を狙うキャピタル型案件では、最終的に売る相手がどう見るかが重要です。

投資家側が「東京23区内だから安心」と思っていても、買い手側はもっと細かく見ます。

駅距離。
生活動線。
周辺需要。
賃貸需要。
再販しやすさ。
価格の妥当性。

こうした要素を踏まえて、想定売却価格が妥当かを見る必要があります。

都心・駅近・流動性の高い物件であれば、仮に当初の買主がつかなくても、別の買主を探しやすい可能性があります。

一方で、駅距離がある物件、買主候補が限られる物件、用途が特殊な物件では、想定どおりに出口が決まらなかったときに苦しくなります。

今回の成増案件は、地方リゾート大型開発ではありません。

だからこそ、逆に学びが大きいです。

東京23区内でも、駅距離・生活動線・流動性・出口価格を見誤れば、元本毀損は起こり得る。

これは、今後の高利回り案件を見るうえで、かなり重要な教訓だと思います。

一方で、ヤマワケには高利回り償還もある

ここまでリスクを書いてきましたが、私はヤマワケエステートを全否定しているわけではありません。

むしろ、ヤマワケには実際に高利回りで償還される案件もあります。

私自身も、ヤマワケエステートの「東京都渋谷区恵比寿 宅地ファンド／リセール」に出資しており、予定年利17%に対して、実働年利19.5%で償還された経験があります。

また、「東京都港区白金台 フェーズⅡ レジデンスファンド」でも、予定年利17%に対して、実働年利18.0%という上振れ償還を経験しています。

つまり、ヤマワケには実際に高いリターンが出る案件もあります。

だからこそ、私はヤマワケを、

「危ないから全部避けるサービス」

とは見ていません。

ただし、

「高利回りだから積極的に全部投資するサービス」

とも見ていません。

ヤマワケは、良くも悪くも高リスク・利回り枠です。

案件がうまくいけば高いリターンが出る。

しかし、出口が崩れれば、今回のように元本毀損も起こる。

この両方を受け入れたうえで、資金配分を決める必要があります。

行政処分後のヤマワケをどう見るか

ヤマワケエステートについては、行政処分の件も避けて通れません。

ヤマワケエステートは、2026年2月20日に大阪府知事から不動産特定共同事業に関する行政処分を受けたことを公表しています。公式発表では、処分を厳粛に受け止め、再発防止策に取り組む旨が説明されています。

この点も、投資判断では重要です。

行政処分があった以上、低リスク・安定枠として見るのは難しいです。

一方で、行政処分後も償還が進んでいる案件があります。

高利回りで償還された案件もあれば、元本毀損して償還された案件もあります。

つまり、今のヤマワケを見るうえでは、

行政処分があったから全部ダメ

でもなく、

償還が進んでいるから安心

でもありません。

大事なのは、

• 業務改善が実際に進んでいるか
• 既存ファンドの償還状況はどうか
• 元本毀損や遅延の説明は十分か
• 新規ファンドの内容は以前と変わっているか
• 情報開示が改善されているか

を継続して見ることだと思います。

私は、ヤマワケを今後も完全に対象外にするつもりはありません。

ただし、以前よりもさらに慎重に見ます。

会社員としてヤマワケをどう使うか

会社員として不動産クラウドファンディングに投資するなら、ヤマワケの使い方はかなり重要です。

私なら、ヤマワケを低リスク・安定枠では使いません。

高リスク・利回り枠です。

つまり、資金の一部に限定して使います。

都心・駅近・流動性の高い案件は検討対象

都心で、駅距離が近く、買主候補が広そうな案件は検討対象になります。

たとえば、恵比寿や白金台のように、立地の強さが分かりやすい案件は、私の中では比較的見やすいです。

もちろん、それでも元本保証ではありません。

ただし、出口の見え方という意味では、地方大型開発や駅距離のある物件より判断しやすいと感じます。

地方・リゾート・大型開発は慎重

私自身、地方リゾート地の大型案件で償還遅延を経験しています。

売買契約締結済みでも、契約が予定通り履行されなければ償還は遅れます。

特に、地方・リゾート・大型開発案件は、買主候補が限られるため、プランBを探すのが難しくなります。

これは、ヤマワケに限らず、不動産クラウドファンディング全般で注意すべき点です。

「東京23区内」でも都心とは限らない

今回の成増案件から学ぶべき点はここです。

東京23区内でも、都心・駅近とは限りません。

特にキャピタル型案件では、買主がどう評価するかが重要です。

「都内だから大丈夫」ではなく、駅距離、生活動線、周辺需要、出口価格を見ます。

協力会社・物件供給元も見る

今回の案件では、募集要項上、サラトガ社の協力が明記されていました。

高利回り案件では、運営会社だけでなく、物件供給元や協力会社も確認したいところです。

どの会社が案件に関わっているのか。

その会社の実績はどうか。

出口にどう関与しているのか。

ここまで見ることで、表面利回りだけでは見えないリスクが見えてきます。

1案件に大きく入れすぎない

ヤマワケは高利回り案件が多いですが、私は1案件に大きく入れすぎない方がよいと思っています。

劣後出資がない案件が多く、キャピタルゲイン依存である以上、出口が崩れたときのダメージが大きいからです。

高利回り枠として使うなら、分散が前提です。

遅延や毀損が起きても生活資金に影響しない範囲

これはかなり重要です。

不動産クラウドファンディングは、預金ではありません。

元本毀損も償還遅延もあります。

特にヤマワケのような高利回りサービスでは、余裕資金の中でもさらに一部に限定した方がよいと思っています。

高利回りクラファンで見るべきポイント

今回の事例を踏まえると、高利回りクラウドファンディングでは、次のポイントを必ず見たいです。

• 劣後出資はあるか
• インカムで利回りを支えられるか
• 売却益依存になっていないか
• 駅距離は問題ないか
• 買主候補は広いか
• 売買契約はあるか
• 契約が流れたときのプランBはあるか
• 借入を使っていないか
• 運用期間が短すぎないか
• 運営会社の情報開示は十分か
• 協力会社・物件供給元は誰か
• その会社の不動産実績はあるか
• その会社が出口にどう関与しているか
• 物件所在地は「都内」ではなく、具体的にどの生活圏か
• 「東京23区内」と「都心」を混同していないか
• 駅徒歩15分を、そのエリアの生活動線としてどう評価するか
• 都心アクセスが良いことと、売却流動性が高いことを混同していないか
• 外部の倒産情報・信用不安情報がないか

特に今回の成増案件から強く感じたのは、「都内」という言葉を粗く使わないことです。

東京23区内であっても、都心駅近とは限りません。

また、都心アクセスが良いことと、売却時に高く・早く売れることは別です。

高利回り案件では、こうした細かい立地の差が、最終的な出口価格に大きく影響する可能性があります。

そして、もう一つ重要なのは、利回りを見る前に出口を見るということです。

想定利回り12%という数字があっても、最終的に想定価格で売れなければ意味がありません。

逆に、出口がかなり強く見える案件であれば、高利回りでも投資対象になる可能性があります。

つまり、高利回り案件は一律に危ないわけではありません。

ただし、利回りだけで判断するのは危険です。

最後に｜高利回り案件は「危ない」ではなく「枠を分けて見る」

まとめます。

ヤマワケエステートの第202号「東京都板橋区成増 レジデンスファンド」では、出資元本を約24.54%毀損しての償還となりました。これは、高利回りクラウドファンディングのリスクを考えるうえで非常に重要な事例です。

ただし、私はこの件をもって、

「ヤマワケは全部ダメ」
「高利回りクラファンは全部危ない」

とは考えていません。

実際に、私はヤマワケで上振れ償還も経験しています。

一方で、ヤマワケは低リスク・安定枠ではありません。

劣後出資0%の案件が多く、インカムではなくキャピタルゲイン依存の案件が多い。

だからこそ、出口価格が崩れれば元本毀損が起こり得ます。

今回の成増案件から学ぶべきことは、元本毀損が起きたという事実だけではありません。

私が特に重要だと感じたのは、次の3点です。

• 1つ目は、ヤマワケのような高利回り案件では、劣後出資0%・キャピタルゲイン依存という構造を理解しておく必要があること。
• 2つ目は、「東京23区内」「レジデンス」という言葉だけで、都心・駅近・高流動性の物件だと判断してはいけないこと。
• 3つ目は、ヤマワケエステート本体だけでなく、物件供給元・協力会社の信用や実績も確認すべきだったことです。

特に今回は、成増四丁目という都県境に近いエリアで、成増駅徒歩15分、地下鉄成増駅徒歩18分の物件でした。

これは「東京23区内のレジデンス」ではありますが、「都心駅近の高流動性物件」とは違います。

高利回り案件では、利回りを見る前に、出口価格・立地の実態・協力会社を確認する。

今回の事例は、その重要性を教えてくれるものだと思います。

会社員として不動産クラウドファンディングに投資するなら、高利回り案件をすべて避ける必要はないと思います。

ただし、安定枠として使うべきではありません。

ヤマワケのようなサービスは、あくまで高リスク・利回り枠です。

資金を限定し、案件ごとに出口を見て、分かるリスクだけを取る。

これが、私の結論です。

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ヤマワケエステートの基本的な評判やリスクについては、こちらの記事で詳しく整理しています。

＜ヤマワケエステートは怪しい？行政処分後の評判とリスクを現役会社員目線で解説＞

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不動産クラウドファンディングを投資枠で考える理由はこちらです。

＜不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

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不動産クラウドファンディングでは、業者の評判だけでなく、案件ごとの中身を見ることも重要です。

私が案件ごとに確認している判断基準と「見送る案件」の特徴は、こちらで整理しています。

＜不動産クラファンで投資すべきかの判断基準＞

＜不動産クラファンで投資してはいけないNG案件の特徴＞

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私自身の不動産クラウドファンディング投資実績は、こちらの記事で公開しています。

＜不動産クラウドファンディングは儲からない？100件以上投資した会社員のリアルな実績＞

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他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！