まにわくは怪しい？評判・元本割れ実績とリスクを現役会社員目線で解説【2026年更新】

「まにわくは利回りが高いけれど、怪しいサービスではない？」
「築古アパートへの投資で、本当に元本は戻ってくる？」
「マスターリースや優先劣後方式があれば、安全と考えてよい？」

と気になっていませんか？

まにわくは、株式会社新日本コンサルティングが運営する不動産クラウドファンディングです。

一都三県のアパートやマンションを中心に、1口10万円から投資できます。

直近のファンドでは、予定年利7％、運用期間6〜9か月程度の案件が多く、一般的な不動産クラウドファンディングと比べると、やや高い利回りが設定されています。

また、過去には年利8〜10％の案件も募集されていました。

一方で、対象となるのは築年数が経過したアパートや単一物件が中心です。

劣後出資やマスターリースが採用されていても、空室、修繕、マスターリース会社、物件売却などのリスクがなくなるわけではありません。

結論から言うと、私はまにわくを怪しいサービスとは考えていません。

運営会社は2005年設立で、不動産売買、賃貸管理、中古再生などの事業実績があり、不動産特定共同事業の許可も取得しています。

2023年のサービス開始以降、公式サイトには40号までのファンドが掲載され、複数の運用完了実績も確認できます。

公開情報を確認した範囲では、元本毀損や償還遅延の公式発表も確認できませんでした。

ただし、私の中での位置づけは低リスク・安定枠ではありません。

まにわくは、築古アパートの賃貸収入と売却を組み合わせた、中〜高リスクの利回り補完枠。
劣後出資やマスターリースだけで安全と判断せず、物件、賃貸状況、修繕、出口を確認して使いたいサービスです。

まにわくの基本情報

まにわくは、株式会社新日本コンサルティングが運営する不動産クラウドファンディングです。

公式サイトでは、不動産特定共同事業法に基づき、運営会社が保有する不動産から得られる収益を、出資口数に応じて投資家へ分配する仕組みと説明されています。

サービス名	まにわく
運営会社	株式会社新日本コンサルティング（未上場）
設立 / サービス開始	2005年7月 / 2023年
主な事業	一都三県のアパート・マンション
最低投資額	10万円
主な利回り	年3〜10％程度
運用期間	3〜12か月程度
分配回数	ファンドにより異なる。直近案件では3か月ごとの例あり

まにわくでは、運営会社が物件の維持管理やランニングコストの支払いを行います。

現物不動産を直接所有する場合のように、投資家が入居者募集、家賃回収、修繕などを自分で行う必要はありません。

【結論】高利回りと短期運用は魅力だが、守り枠ではない

まにわくの評価できる点は、次のとおりです。

• 2005年設立の不動産会社が運営している
• 不動産売買、賃貸管理、中古再生の事業経験がある
• 不動産特定共同事業の許可を取得している
• 40号まで継続してファンドが組成されている
• 直近案件でも年利7％前後を狙える
• 6〜9か月程度の短期案件が多い
• 賃料収入を中心とするインカム型案件がある
• 直近案件では劣後出資比率10％の例がある
• 一部案件ではマスターリースが設定されている
• 早期に物件を売却し、運用を終了した実績が複数ある
• 公開情報上、元本毀損・償還遅延の公式発表が確認できない

一方、注意すべき点もあります。

• 元本保証ではない
• 運営会社は未上場である
• 対象が築古アパートや単一物件に集中することがある
• 最低投資額が10万円で、細かく分散しにくい
• マスターリース会社の信用リスクがある
• 劣後出資を超える損失は投資家が負担する
• 物件売却が進まなければ、償還が遅れる可能性がある
• 早期償還により、予定していた分配金を受け取れないことがある
• 先着方式では投資できない可能性がある
• 公式サイトだけでは累計償還額などの集計実績を把握しにくい

利回りだけを見ると魅力的ですが、私は低リスク・安定枠には置きません。

築古不動産の再生、賃貸、売却を理解したうえで使う、利回り補完のサブ枠

として見るのが適切だと考えています。

評価ポイント①：2005年設立の不動産会社が運営

まにわくを運営する株式会社新日本コンサルティングは、2005年に設立されています。

主な事業は次のとおりです。

• 新築・中古不動産の分譲
• アセットマネジメント
• 中古不動産の再生
• 不動産賃貸・ビル管理
• 任意売却のコンサルティング
• 不動産仲介

まにわくの対象となる築古アパートの取得、修繕、賃貸、売却は、運営会社の既存事業と比較的近い領域です。

クラウドファンディングだけを目的に新設された会社ではなく、実物不動産を扱ってきた会社が運営している点は評価できます。

また、宅地建物取引業、不動産特定共同事業、賃貸住宅管理業、建設業などの許可・登録も確認できます。

ただし、運営会社は未上場です。

上場企業と比べると、財務情報や事業状況を外部から確認できる範囲は限られます。

そのため、ファンド単体の条件だけでなく、運営会社の情報開示や今後の事業継続性も確認したいところです。

評価ポイント②：40号まで継続的にファンドを組成

まにわくは、2023年の1号から、2026年の40号までファンドを組成しています。

不動産クラウドファンディングでは、ファンドを1件募集しただけでは、サービスの運営力を十分に判断できません。

物件を取得し、賃貸運営し、最終的に売却または買い戻しを行い、投資家へ元本と分配金を返すまでが一連の運用です。

まにわくでは、公式サイト上で複数の運用完了案件を確認できます。

また、2025年から2026年にかけても継続して新規ファンドが募集されており、サービスが止まっている状態ではありません。

ファンド供給が継続している点は評価できます。

ただし、ファンド数が増えていることだけで、安全性が高いとは判断できません。

大切なのは、運用中ファンドの数だけでなく、実際に何件が償還まで完了し、どのような結果だったかです。

評価ポイント③：直近でも予定年利7％前後

まにわくでは、過去に予定年利8〜10％程度のファンドも募集されていました。

直近の34号、36号、37号、38号、39号などでは、予定年利7％が設定されています。

一般的な不動産クラウドファンディングの年利4〜6％前後と比べると、やや高い水準です。

高い利回りを狙えることは、まにわくの大きな魅力です。

ただし、利回りが高いことは、安全性が高いことを意味しません。

年利7％を実現するためには、対象物件から十分な賃料収入を得るか、最終的に適切な価格で物件を売却する必要があります。

投資判断では、

• 現在の賃料収入
• 空室率
• マスターリースの有無
• 修繕費
• 物件取得価格
• 売却想定価格
• 周辺の取引事例

を見る必要があります。

評価ポイント④：6〜9か月程度の短期案件が多い

まにわくの直近案件では、6〜9か月程度の運用期間が多く見られます。

運用期間が短いメリットは、資金を比較的早く回収できることです。

不動産クラウドファンディングでは、原則として運用途中で自由に解約できません。

2〜3年間の案件に投資すると、その期間は資金を動かせなくなる可能性があります。

その点、6〜9か月であれば、会社員の投資資金としても管理しやすいと感じる人が多いでしょう。

ただし、短期運用には別の見方も必要です。

短期間で物件を取得、修繕、賃貸または売却する計画であれば、予定どおり出口を確保できるかが重要になります。

短いから低リスクなのではありません。

短期だからこそ、出口までの計画に無理がないかを見る必要があります。

評価ポイント⑤：インカム型で賃料収入を得る案件が中心

まにわくの直近ファンドは、インカム型と表示されている案件が中心です。

インカム型では、運用期間中に対象不動産から得られる賃料収入が、主な分配原資になります。

たとえば39号は、東京都板橋区の1R15戸の共同住宅が対象で、募集時点では満室と公表されていました。

賃貸住宅は、ホテルや商業施設などと比べると、収益構造を理解しやすい不動産です。

周辺の賃料相場や入居状況も比較的調べやすいといえます。

一方で、インカム型と表示されていても、元本償還には最終的な物件売却や事業者による買い戻しが必要です。

賃料収入だけを見て、出口を確認しないのは危険です。

評価ポイント⑥：直近案件では劣後出資比率10％

まにわくの直近案件では、運営会社が募集総額の10％を劣後出資する例が確認できます。

たとえば39号では、

• 優先出資：7,560万円
• 劣後出資：840万円
• 募集総額：8,400万円

となっていました。

対象不動産に損失が発生した場合、一定範囲までは運営会社の劣後出資から損失を負担します。

これは投資家保護の仕組みとして評価できます。

ただし、劣後出資比率10％は、元本保証ではありません。

不動産価格の下落や損失が10％を超えれば、投資家の優先出資にも損失が及ぶ可能性があります。

また、物件取得価格そのものが相場より高ければ、劣後出資が10％あっても十分とは限りません。

劣後出資比率と合わせて、

• 物件評価額
• 取得価格
• 周辺売買事例
• 土地と建物の価値
• 修繕費
• 借入の有無

を確認することが重要です。

評価ポイント⑦：一部案件ではマスターリースを採用

まにわくの一部案件では、不動産管理会社とのマスターリース契約が設定されています。

マスターリースとは、不動産管理会社などが建物を一括して借り上げ、オーナーへ一定の賃料を支払う仕組みです。

実際の入居者から家賃が入らない月があっても、契約条件に従ってマスターリース会社から賃料を受け取れるため、収入を安定させやすくなります。

たとえば25号では、千葉県市川市の築古木造アパートを対象とし、管理会社とのマスターリース契約と大規模修繕が予定されていました。

築古物件の空室リスクを抑える仕組みとしては評価できます。

一方で、マスターリースがあれば安全というわけではありません。

• マスターリース会社の経営悪化
• 賃料減額
• 契約解除
• 契約更新条件の変更
• 実際の入居需要の低下

などのリスクがあります。

マスターリース会社が誰なのか、契約期間や賃料条件はどうなっているのかを確認する必要があります。

元本割れ・償還遅延はある？

公式サイトと公開されているお知らせを確認した範囲では、まにわくで元本毀損や償還遅延が発生したという公式発表は確認できませんでした。

公式サイトには、1号以降、多数のファンドが「運用完了」と表示されています。

これは安心材料です。

ただし、まにわくの公式サイトには、

• 元本割れ0件
• 償還遅延0件
• 累計償還額
• 累計分配額
• 償還済みファンド数

といった集計数字が、分かりやすく一覧表示されているわけではありません。

そのため、本記事では「元本割れ・遅延0件」と断定せず、

公開情報を確認した範囲では、元本毀損・償還遅延の公式発表は確認できない

と整理しています。

過去に問題が確認できないことは、将来の元本を保証するものではありません。

早期償還が多いことをどう評価する？

まにわくでは、物件売却に伴う早期運用終了が複数回発表されています。

近年では、

• まにわく25号
• まにわく30号
• まにわく33号
• まにわく36号

などで早期運用終了が公表されています。

36号は、当初2026年11月末までの9か月運用を予定していました。

しかし、対象物件の売却に伴い、2026年4月30日で運用を終了し、5月15日に償還する予定へ変更されました。

早期償還にはメリットがあります。

• 物件を実際に売却できた
• 元本が早く戻る
• 売却の出口が実現した
• 長期間の不動産価格変動を避けられる

一方で、デメリットもあります。

• 当初予定していた期間分の分配金を受け取れない
• 分配金は実際の運用日数で日割り計算される
• 戻った資金の再投資先を探す必要がある
• 表面上の予定年利と実際の収益額が異なる

年利7％は、1年間運用した場合の年率表示です。

9か月の予定が短期間で終了すれば、受け取れる分配金額はその分だけ小さくなります。

そのため、早期償還を単純に「予定より早く返ってきたから安全」と評価するだけでは不十分です。

私は、

売却による出口が実現した点は評価する。
ただし、予定収益が減るため、実際の資金拘束期間と実働年利も確認する。

という見方をします。

まにわくの良い評判につながりやすい点

まにわくで評価されやすいのは、次の点です。

年利7％前後を狙える

直近でも年利7％の案件が継続しており、利回りを重視する投資家には魅力があります。

運用期間が比較的短い

6〜9か月の案件が多く、長期間資金を拘束されたくない人には使いやすい設計です。

償還実績が積み上がっている

40号までファンドが組成され、多数の運用完了案件を確認できます。

早期売却の実績がある

早期償還が複数あることから、実際に物件売却を行っていることが分かります。

賃貸住宅が中心で理解しやすい

データセンターや海外開発案件と比べると、国内アパートの賃料や立地は確認しやすい投資対象です。

3か月ごとに分配される案件がある

直近案件では、運用終了時に一括ではなく、3か月ごとの分配が設定されている例があります。

まにわくの気になる評判につながりやすい点

一方で、次の点は注意が必要です。

最低投資額が10万円

1万円から投資できるサービスと比べると、少額分散しにくいです。

築古物件が多い

築年数が経過した木造アパートでは、修繕費、設備故障、空室、売却価格を慎重に見る必要があります。

単一物件へ集中する案件がある

複数物件型と異なり、一つの建物で問題が起きればファンド全体へ影響します。

運営会社が未上場

上場企業と比べると、財務情報や経営状況を外部から把握しにくいです。

早期償還で予定収益が減る

元本が早く戻る一方、当初予定していた分配金額は受け取れません。

先着では投資しにくい

人気案件では募集枠が早く埋まり、会社員が募集開始時刻に対応できない場合があります。

注意点①：築古アパートの修繕リスク

まにわくでは、昭和に建築された木造アパートなどが投資対象になることがあります。

築古アパートは、取得価格を抑えやすく、高い賃料利回りを得られる可能性があります。

一方で、

• 屋根・外壁
• 給排水設備
• 防水
• 給湯器
• エアコン
• 耐震性
• シロアリ
• 共用部

などの修繕リスクがあります。

大規模修繕を実施すれば物件価値を高められる可能性がありますが、工事費が想定を上回ることもあります。

ファンドページでは、

• 築年月
• 修繕予定
• 修繕費の負担者
• 工事完了予定
• 現在の建物状態

を確認したいところです。

注意点②：マスターリース会社の信用リスク

マスターリースは、賃料収入を安定させる仕組みです。

しかし、賃料を保証しているのは不動産そのものではなく、マスターリース会社です。

マスターリース会社が賃料を支払えなくなれば、収入が途絶える可能性があります。

また、マスターリース契約には、

• 賃料の見直し
• 免責期間
• 中途解約
• 契約更新
• 修繕費負担

などの条件があります。

「マスターリース付き」という言葉だけではなく、誰が、どの期間、どの条件で借り上げているのかを見る必要があります。

注意点③：売却による出口リスク

投資家へ元本を返すためには、最終的に対象不動産を売却するか、事業者が買い戻す必要があります。

築古アパートでは、

• 建物の老朽化
• 金利上昇
• 買主の融資審査
• 空室状況
• 修繕履歴
• 接道や再建築条件
• 土地価格

によって売却価格が変わります。

運用期間中に賃料が入っていても、想定価格で売却できなければ、償還が遅れたり元本に影響したりする可能性があります。

利回りと同じくらい、出口戦略を確認することが大切です。

注意点④：劣後出資10％を過信しない

劣後出資比率10％は、投資家保護の仕組みとして評価できます。

ただし、不動産価格が10％以上下落する可能性はあります。

特に築古物件では、想定外の修繕や売却価格の下落が重なれば、損失が大きくなる可能性があります。

また、劣後出資率だけでなく、物件取得価格が適正かどうかも重要です。

相場より高く取得した物件に10％の劣後出資があっても、十分な安全余力がない場合があります。

注意点⑤：10万円単位で分散しにくい

まにわくの最低投資額は10万円です。

たとえば投資予算が30万円の場合、3案件にしか分散できません。

一つの築古アパートへ30万円をまとめて投資すると、物件と運営会社の両方に資金が集中します。

私は、高利回り寄りのサービスほど、

• 複数案件
• 複数事業者
• 異なる物件用途
• 異なる運用期間

へ分散することが重要だと考えています。

キャンペーンのために投資額を増やすべきか

まにわくでは、過去にAmazonギフトカードやポイントなどのキャンペーンが実施されています。

直近の39号でも、出資額に応じたキャンペーンが行われました。

特典は魅力ですが、キャンペーンを理由に投資額を増やすことはおすすめしません。

数千円の特典を得るために、数十万円から数百万円を一つのサービスへ集中させるのは、リスクに見合わない可能性があります。

私は、

投資基準を満たす案件へ投資した結果として特典を受け取る

という順番がよいと考えています。

他の不動産クラウドファンディングとの違い

まにわくは、築古アパートの賃貸運用と再生・売却に特徴があります。

サービス	主な特徴	私の位置づけ
Jointo α	上場企業運営・複数地域の物件分散	低リスク・安定枠寄り
CREAL	上場企業運営・大型不動産・長期運用	低〜中リスクの守り枠
TOMOTAQU	短期案件・買取保証など案件独自の仕組み	中リスクのサブ枠
まにわく	築古アパート・短期・年利7％前後	中〜高リスクの利回り補完枠
TECROWD	データセンター・福祉施設などの事業型	高リスク・利回り枠

まにわくは、TECROWDのような専門施設型より対象不動産を理解しやすい一方、Jointo αやCREALよりも運営会社と単一物件への依存が大きいと考えます。

まにわくが向いている人・向いていない人

向いている人

まにわくが向いているのは、次のような人です。

• ファンドごとに物件と出口を確認できる人
• 年利7％前後を狙いたい人
• 6〜9か月程度の短期運用を好む人
• 築古アパートのリスクを理解できる人
• 10万円以上を投資できる人
• 一都三県の賃貸住宅へ投資したい人
• 早期償還を受け入れられる人
• 複数サービスへ分散できる人

向いていない人

一方、次のような人には向いていない可能性があります。

• 低リスク・安定枠を探している人
• 元本保証に近い安心感を求める人
• 1万円から細かく分散したい人
• 築古物件へ投資したくない人
• 早期償還で収益額が減るのを避けたい人
• 先着募集へ対応できない人
• 上場企業運営を重視する人
• 物件や出口を確認せず、利回りだけで選ぶ人

私の中でのJointo αの位置づけ

私は、不動産クラウドファンディングを、

• 低リスク・安定枠
• 中リスク・主軸枠
• 高リスク・利回り枠

に分けて考えています。

まにわくは、中〜高リスクの利回り補完枠です。

低リスク・安定枠ではありません。

ただし、年利7％前後、短期運用、賃料収入、劣後出資10％という組み合わせには魅力があります。

私なら、次の条件を確認して検討します。

• 物件の築年数と修繕履歴
• 現在の入居率
• 周辺の賃料相場
• マスターリース会社と契約条件
• 劣後出資比率
• 物件取得価格
• 土地価格
• 借入の有無
• 売却方針
• 早期償還になっても納得できるか
• キャンペーンがなくても投資したいか

投資する場合でも、一つのファンドへ大きく入れず、10万円程度から複数サービスへ分散する考え方が合っています。

---

「投資枠」での考え方はこちらで整理しています。

＜会社員の不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

よくある質問

まにわくは怪しいですか？

運営会社は2005年設立で、不動産特定共同事業の許可を取得しています。

公式サイトでは40号までファンドが掲載され、複数の運用完了実績も確認できます。

怪しいサービスとは考えていませんが、元本保証ではなく、築古物件や売却に関するリスクがあります。

まにわくで元本割れはありますか？

公式サイトと公開情報を確認した範囲では、元本毀損の公式発表は確認できませんでした。

ただし、将来の元本を保証するものではありません。

償還遅延はありますか？

公開情報を確認した範囲では、償還遅延の公式発表は確認できませんでした。

過去実績に問題がないことと、今後も遅延が起きないことは別です。

最低投資額はいくらですか？

1口10万円からです。

1万円から投資できるサービスと比べると、少額分散しにくい点に注意が必要です。

まにわくの利回りは何％ですか？

公式サイトでは年3〜10％程度と説明されています。

直近案件では、予定年利5〜7％程度が中心です。

早期償還になると分配金はどうなりますか？

実際の運用日数に応じて、分配金が日割り計算されるのが基本です。

元本は早く戻りますが、当初の予定期間分の分配金を受け取れるわけではありません。

マスターリースがあれば空室でも安全ですか？

空室の影響を抑えやすくなりますが、マスターリース会社の信用悪化、賃料減額、契約解除などのリスクがあります。

安全が保証される仕組みではありません。

現在募集中の案件はありますか？

2026年6月23日時点では募集中のファンドはなく、40号が準備中です。

募集状況は変わるため、最新情報は公式サイトで確認してください。

まとめ｜高利回りは魅力だが、築古物件と出口を確認したい

まにわくは、株式会社新日本コンサルティングが運営する不動産クラウドファンディングです。

評価できる点は次のとおりです。

• 2005年設立の不動産会社が運営
• 不動産特定共同事業の許可を取得
• 40号まで継続してファンドを組成
• 複数の運用完了実績がある
• 直近でも予定年利7％前後
• 6〜9か月程度の短期案件が多い
• 賃料収入を得るインカム型が中心
• 直近案件では劣後出資比率10％
• 一部案件でマスターリースを採用
• 物件売却による早期償還実績が複数ある
• 公開情報上、元本毀損・償還遅延の公式発表が確認できない

一方、注意点もあります。

• 元本保証ではない
• 運営会社は未上場
• 築古アパートの修繕リスクがある
• 単一物件へ集中する案件がある
• マスターリース会社の信用リスクがある
• 売却価格が元本償還に影響する
• 最低投資額が10万円
• 早期償還で予定収益が減る可能性がある
• 先着では投資できないことがある

そのため、私の結論は、

まにわくは、高利回り・短期運用・劣後出資を評価できる、中〜高リスクの利回り補完枠。
マスターリースや劣後出資だけで安全と判断せず、築年数、入居率、修繕、物件価格、出口まで確認して使いたい。

です。

現在は40号が準備中ですが、年利7％という数字だけで判断するべきではありません。

対象物件や募集条件が公表されたら、

• 物件の立地
• 築年数
• 賃貸状況
• 修繕履歴
• 劣後出資
• マスターリース
• 売却方針

を確認してから判断するのがよいと思います。

まにわく最新案件や募集状況は、公式サイトで確認してください。

＜まにわくの詳細・最新案件はこちら（無料登録）＞

まにわく

---

会社員目線で使いやすい不動産クラウドファンディングサービスは、こちらでまとめています。

＜会社員におすすめの不動産クラウドファンディング3選はこちら＞

---

不動産クラウドファンディングでは、業者の評判だけでなく、案件ごとの中身を見ることも重要です。

私が案件ごとに確認している判断基準と「見送る案件」の特徴は、こちらで整理しています。

＜不動産クラファンで投資すべきかの判断基準＞

＜不動産クラファンで投資してはいけないNG案件の特徴＞

---

短期・高利回り案件を扱うTOMOTAQUはこちらです。

＜TOMOTAQUは怪しい？評判とリスクを現役会社員目線で解説＞

---

高利回りのテーマ型案件を扱うTECROWDはこちらです。

＜TECROWDは怪しい？評判と高利回りのリスクを現役会社員目線で解説＞

---

私自身の不動産クラウドファンディング投資実績は、こちらの記事で公開しています。

＜不動産クラウドファンディングは儲からない？100件以上投資した会社員のリアルな実績＞

---

他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！