【投資判断】K-FUND4号 渋谷区神宮前ファンドは投資すべき？現役会社員目線で見送り理由を解説

K-FUNDが、2026年 6月 21日(日) までファンドを募集中です。

「表参道徒歩圏の神宮前案件で、想定利回り13.5%」

こう聞くと、かなり魅力的に見える人も多いと思います。

今回取り上げるのは、K-FUNDの第4号案件である**「渋谷区神宮前 事業用地開発ファンド」**です。

対象物件は、東京都渋谷区神宮前5丁目の土地建物。公式情報では、東京メトロ千代田線「表参道」駅徒歩6分、JR山手線「原宿」駅徒歩10分の立地とされています。

想定利回りは年13.5%、運用期間は365日、募集金額は2億4,000万円です。

結論から言うと、私はこの案件を見送ります。

理由は、立地が悪いからではありません。

むしろ、立地は非常に良いです。

神宮前5丁目、表参道徒歩圏、原宿徒歩圏という点だけ見れば、不動産としての魅力はかなり高いと思います。

それでも見送る理由は、この案件が単なる都心不動産への投資ではなく、

権利調整を行い、開発用地として売却するキャピタル型の案件

だからです。

さらに、総事業費8億円のうち、借入が5億円、つまり62.5%を占める借入併用型です。

加えて、運営会社であるカワムラ建設の不動産開発・バリューアップ領域との相性はある一方で、K-FUNDという不動産クラウドファンディングサービスとして、今回のような難しい案件を償還まで取り回した実績は、まだ十分に確認しきれないと感じています。

つまり、この案件は、

好立地の高利回り案件

ではありますが、同時に、

権利調整・開発用地売却・借入併用・新興サービスとしての実績確認不足

という複数のリスクを見るべき案件でもあります。

K-FUND4号「渋谷区神宮前 事業用地開発ファンド」の概要

まず、案件概要を整理します。

項目	内容
サービス名	K-FUND
ファンド名	渋谷区神宮前 事業用地開発ファンド（K-FUND4号）
運営会社	株式会社カワムラ建設
募集方式	抽選式
募集期間	2026年6月8日 12:00〜2026年6月21日 23:59
募集金額	2億4,000万円
最低投資額	10万円
想定利回り	年13.5%
運用期間	365日
分配	償還時
対象物件	渋谷区神宮前5丁目の土地建物
事業内容	物件取得後、権利調整を行い、開発用地として売却予定
優先出資	2億4,000万円
劣後出資	6,000万円
借入	5億円
総事業費	8億円

K-FUNDは、株式会社カワムラ建設が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

今回のK-FUND4号は、渋谷区神宮前5丁目の土地建物を取得し、権利調整を行い、開発用地としての価値を高めたうえで、12ヶ月以内に売却することを予定している案件です。

【結論】私は見送ります

私の結論は、見送りです。

理由は以下です。

• 立地は非常に良い
• ただし、権利調整を前提とした案件である
• 開発用地として売却するキャピタル型である
• 総事業費8億円に対して借入が5億円と大きい
• 劣後出資は6,000万円で、総事業費に対して7.5%
• 想定利回り13.5%は魅力的だが、リスクも相応に高い
• カワムラ建設の事業領域とは合っているが、K-FUNDとして難易度の高い案件を償還まで取り回した実績はまだ確認しきれない

つまり、私はこの案件を、

低リスク・安定枠ではなく、高リスク・利回り枠の中でも、かなり事業性を見るべき案件

として見ています。

この案件は、立地が良いから安全、とは言い切れません。

むしろ、立地が良いからこそ、13.5%という高利回りが出る理由を丁寧に見る必要があります。

普通に考えれば、表参道徒歩圏の神宮前案件が、低リスクで年13.5%を出すとは考えにくいです。

高利回りには理由があります。

今回の場合、その理由は、

権利調整・開発用地化・借入併用・売却益依存

にあると見ています。

評価ポイント①：神宮前5丁目という立地は非常に強い

まず、評価できる点から見ます。

この案件の最大の魅力は、やはり立地です。

対象物件は、東京都渋谷区神宮前5丁目に所在する土地建物です。

公式情報では、表参道駅徒歩6分、原宿駅徒歩10分とされています。

神宮前5丁目は、表参道・原宿・キャットストリートに近く、都内でも非常に希少性の高いエリアです。

この立地は、明確に魅力があります。

私も、不動産としてのエリア価値は高いと思います。

不動産クラウドファンディングでは、立地が弱い案件ほど出口が難しくなりやすいです。

その点、神宮前5丁目というエリアは、買主候補や開発需要を考えるうえで、かなり強い材料です。

ただし、ここで注意したいのは、

立地が良いことと、投資として見送り不要であることは別

という点です。

この案件のリスクは、エリアそのものではなく、案件の構造にあります。

評価ポイント②：事業者の得意領域とは合っている

K-FUNDを運営する株式会社カワムラ建設は、不動産開発・権利調整・バリューアップといった領域に関わる会社です。

同社の公式情報を見ると、未利用不動産、空き家、老朽化アパートの再生、近隣隣接地の権利者との共同事業、都市開発、バリューアップ事業などを手がけていることが確認できます。

今回のK-FUND4号も、まさにその方向に近い案件です。

物件を取得し、権利調整を行い、開発用地として売却する。

これは、カワムラ建設の事業領域と整合しているように見えます。

ここは評価できます。

不動産クラウドファンディングでは、事業者の得意領域と案件内容がズレていると不安が大きいです。

その点、K-FUND4号は、事業者の得意領域と案件内容は合っているように見えます。

ただし、得意領域だから成功するとは限りません。

権利調整や開発用地化は、うまくいけば大きな利益が出る可能性があります。

一方で、調整が遅れる、想定価格で売れない、買主との交渉が難航する、といったリスクもあります。

私はここを重く見ています。

評価ポイント③：劣後出資がある点は安心材料

この案件には、劣後出資があります。

公式情報では、総事業費8億円に対して、優先出資2億4,000万円、劣後出資6,000万円、借入5億円という構成です。

これは、投資家にとって一定の安心材料です。

劣後出資がある場合、対象不動産の価格が下落しても、一定範囲までは事業者側が先に損失を負担します。

劣後出資がまったくない案件と比べると、一定のクッションがあります。

ただし、今回の劣後出資は総事業費8億円に対して6,000万円、つまり7.5%です。

一方で、借入が5億円あります。

この構造を考えると、私は「劣後出資があるから安心」とまでは見ません。

劣後出資は評価します。

ただし、借入併用型である以上、損失発生時のリスク構造は、単純な優先劣後型よりも慎重に見る必要があります。

見送り理由①：権利調整が必要な案件だから

ここから、見送り理由です。

一つ目は、権利調整が必要な案件であることです。

公式情報では、カワムラ建設が本物件を取得後、適切な権利調整を行い、開発用地としての価値を最大限に高めたうえで、12ヶ月以内に売却する予定とされています。

この「権利調整」という言葉は、投資判断ではかなり重要です。

権利調整は、うまくいけば大きな価値向上につながります。

一方で、計画どおり進むとは限りません。

不動産の権利関係は、外から見るより複雑なことがあります。

調整に時間がかかる。
想定より費用がかかる。
関係者との合意形成が遅れる。
売却時に買主が求める条件を満たせない。

こうしたことが起きる可能性があります。

もちろん、カワムラ建設がこの領域を得意としているなら、そこに投資する意味はあります。

ただ、会社員としての投資では、権利調整を前提とした案件は、低リスク案件としては見にくいです。

私は、不動産クラウドファンディングでは、

すでに稼働している物件からインカムを得る案件

と、

権利調整や開発用地化によって価値を作る案件

は、まったく別物として見ています。

K-FUND4号は後者です。

そのため、私は見送り寄りに判断します。

見送り理由②：開発用地として売却するキャピタル型だから

二つ目は、開発用地として売却するキャピタル型の案件であることです。

今回の案件は、物件を取得し、権利調整を行い、開発用地として売却することでキャピタルゲイン獲得を目指す設計です。

つまり、配当の源泉は、安定した家賃収入というより、最終的な売却益です。

これは高利回り案件ではよくある構造です。

ただし、キャピタル型案件では、最終的に売却できるかどうかが非常に重要です。

• 想定した価格で売れるか
• 買主候補は十分にいるか
• 権利調整後の開発用地として魅力があるか
• 12ヶ月以内に売却できるか
• 市況が悪化した場合にどうなるか
• 売却が遅れた場合に運用期間は延長されるのか

こうした点を見る必要があります。

この案件は、神宮前5丁目という立地の強さがあります。

そのため、出口が見えやすい面はあると思います。

しかし、年13.5%という利回りを狙う以上、単に「売れる」だけではなく、十分な利益を乗せて売却する必要があります。

ここが難しいところです。

立地が良いから売れる可能性はある。

ただし、立地が良いからこそ仕入れ価格も高いはずです。

その中で、権利調整を行い、開発用地として価値を高め、借入コストも含めて投資家に13.5%を分配する。

これは、かなり攻めた案件だと感じます。

見送り理由③：借入比率が高い

三つ目は、借入比率が高いことです。

今回のファンドは、総事業費8億円のうち、投資家の優先出資が2億4,000万円、劣後出資が6,000万円、借入が5億円です。

割合で見ると、以下の通りです。

区分	金額	割合
優先出資	2億4,000万円	30.0%
劣後出資	6,000万円	7.5%
借入	5億円	62.5%
総事業費	8億円	100.0%

借入を使うこと自体が悪いわけではありません。

不動産投資では、借入を活用することで投資効率を高めることがあります。

うまくいけば、投資家にとって高い利回りにつながります。

ただし、借入はリターンを高める一方で、リスクも高めます。

物件価格が想定より下がった場合や、売却が遅れた場合、まず借入の返済が重くなります。

借入が大きい案件では、物件の売却価格が下振れしたときに、投資家の元本毀損リスクが大きくなる可能性があります。

今回の案件は、劣後出資がある一方で、借入が総事業費の62.5%を占めます。

この構造を考えると、私は低リスク・安定枠では見られません。

見送り理由④：劣後出資7.5%では安心しきれない

四つ目は、劣後出資7.5%では安心しきれないことです。

K-FUND4号では、劣後出資6,000万円が設定されています。

劣後出資があること自体は評価できます。

ただし、総事業費8億円に対して7.5%です。

開発用地として売却するキャピタル型で、かつ借入併用型であることを考えると、私には十分厚いクッションとは感じにくいです。

もちろん、神宮前5丁目という立地であれば、価格下落リスクは限定的だと見る人もいると思います。

ただ、今回の案件は単なる保有物件ではありません。

権利調整を行い、開発用地として価値を高めて売却する案件です。

つまり、成功すれば利回り13.5%を狙える一方で、計画が崩れたときには、想定より売却益が出ない可能性もあります。

そう考えると、7.5%の劣後出資だけを理由に安心するのは難しいです。

見送り理由⑤：難しい案件をK-FUNDとして取り回した実績をまだ確認しきれない

五つ目は、今回のような難しい案件を、K-FUNDとして償還まで取り回した実績をまだ確認しきれないことです。

ここは誤解のないように書きたいのですが、運営会社であるカワムラ建設の事業内容そのものを否定しているわけではありません。

カワムラ建設の公式情報を見ると、未利用不動産、空き家、老朽化アパートの再生事業、近隣隣接地の権利者との共同事業、都市開発、バリューアップ事業などを手がけている会社です。

つまり、今回のような権利調整や開発用地化といった領域は、同社の事業領域と合っているように見えます。

この点は評価できます。

一方で、今回のK-FUND4号は、単に既存物件を保有して賃料収入を得る案件ではありません。

権利調整を行い、開発用地として価値を高め、12ヶ月以内に売却することを目指すキャピタル型の案件です。

さらに、総事業費8億円のうち、借入が5億円、つまり62.5%を占めています。

これは、かなり事業性の高い案件です。

そのため、私が見たいのは、カワムラ建設が不動産開発を行っているかどうかだけではありません。

K-FUNDという不動産クラウドファンディングの仕組みの中で、同じような権利調整・借入併用・開発用地売却型の案件を、投資家向けにどれだけ償還まで取り回してきたのか。

ここを確認したいです。

もちろん、新しいサービスが悪いわけではありません。

ただ、会社員としての投資では、サービス開始直後から難易度の高い高利回り案件に資金を入れる必要はないと考えています。

この案件は、立地も良く、事業者の得意領域とも合っているように見えます。

それでも、権利調整・開発用地売却・借入62.5%・年利13.5%という要素が重なっている以上、K-FUNDとしての償還実績がもう少し積み上がってからでも遅くない。

これが、私が見送る大きな理由です。

それでも投資を検討する人が見るべきポイント

私は見送りますが、この案件に投資する人がいても不思議ではありません。

立地は非常に良いです。

神宮前5丁目という希少性は明確です。

K-FUNDの事業モデルとも合っています。

そのため、投資を検討する人は、以下を確認した方がよいと思います。

• 権利調整の具体的な内容は何か
• 調整が完了しなかった場合どうなるのか
• 開発用地としての売却先候補はあるのか
• すでに買主候補と交渉しているのか
• 売却想定価格は妥当か
• 借入の条件はどうなっているか
• 借入返済と投資家償還の優先順位はどうか
• 劣後出資7.5%で十分と見られるか
• 運用期間12ヶ月で本当に売却まで完了できるか
• 売却が遅れた場合の延長条件はどうか
• カワムラ建設の過去の類似案件実績は確認できるか
• K-FUNDとして、同種の案件を償還まで取り回した実績はあるか

特に重要なのは、出口です。

この案件は、立地の良さを見るだけでは足りません。

最終的に誰が、いくらで、いつ買うのか。

ここが投資判断の核心です。

私ならどう見るか

私なら、この案件は見送ります。

理由は、リスクが理解できないからではありません。

むしろ、リスクはかなり分かりやすいです。

権利調整。
開発用地売却。
借入併用。
償還時分配。
高利回り。
K-FUNDとしての実績確認不足。

このように、リスクの種類は見えています。

だからこそ、会社員としての投資では、あえてこの案件に資金を入れなくてもよいと判断します。

私は、カワムラ建設の不動産開発・バリューアップ事業そのものを否定しているわけではありません。

むしろ、今回の案件内容と事業領域は合っているように見えます。

ただし、投資家として見たいのは、本業の開発実績だけでなく、K-FUNDとしてファンドを組成し、権利調整を進め、借入を返済し、投資家へ償還するまでの実績です。

この実績が十分に確認できない段階で、私は今回のような難しい案件には入りません。

私がこの案件を検討するとしたら、少なくとも以下の条件が欲しいです。

• 権利調整の進捗がかなり具体的に見える
• 売却先候補が明確
• 借入条件と返済順位が分かりやすい
• 劣後出資がもっと厚い
• K-FUNDの償還実績がもう少し積み上がっている
• 1案件あたりの投資額をかなり小さくできる

今回の最低投資額は10万円です。

私の中では、見送りです。

少なくとも、低リスク・安定枠ではありません。

高リスク・利回り枠として見ても、私は今は他の案件を優先します。

会社員としての投資では、好立地でも見送る判断が大事

今回の案件は、かなり良い教材になると思います。

なぜなら、単純に悪い案件ではないからです。

むしろ、表参道徒歩圏の神宮前案件で、立地だけ見ればかなり魅力的です。

だからこそ、判断が難しい。

不動産クラウドファンディングでは、

「立地が良いから投資する」
「利回りが高いから投資する」
「キャンペーンがあるから投資する」

では危険です。

特に会社員として限られた資金で投資するなら、

良い案件に見えるものでも、リスクが自分の投資枠に合わなければ見送る

という判断が必要です。

私は不動産クラウドファンディングを、投資枠で考えています。

低リスク・安定枠。
中リスク・主軸枠。
高リスク・利回り枠。

今回のK-FUND4号は、明らかに低リスク・安定枠ではありません。

高リスク・利回り枠です。

そして、高リスク・利回り枠の中でも、権利調整・開発用地売却・借入併用という要素を理解したうえで投資する案件です。

私は、今回はそのリスクを取りません。

まとめ｜神宮前の好立地でも、私は見送る

まとめます。

K-FUND4号「渋谷区神宮前 事業用地開発ファンド」は、非常に魅力的な立地の案件です。

対象は渋谷区神宮前5丁目。表参道徒歩圏、原宿徒歩圏という希少性の高いエリアです。

想定利回りは13.5%、運用期間は365日、募集金額は2億4,000万円です。

ただし、私は見送ります。

理由は、この案件が、

• 権利調整を前提としている
• 開発用地として売却するキャピタル型である
• 借入が総事業費の62.5%を占める
• 劣後出資は総事業費の7.5%
• 分配は償還時
• K-FUNDとして難易度の高い案件を償還まで取り回した実績をまだ確認しきれない

からです。

この案件は、悪い案件とは思いません。

むしろ、かなり面白い案件です。

ただし、会社員としての投資では、面白い案件にすべて投資する必要はありません。

大事なのは、自分の投資枠に合うかどうかです。

私の結論は、

神宮前の好立地でも、権利調整・借入併用・開発用地売却型なら、今回は見送る。

です。

不動産クラウドファンディングでは、投資する理由だけでなく、見送る理由を言語化することが大切だと思っています。

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会社員でも無理なく投資できる業者については、別記事でまとめていますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

＜会社員におすすめの不動産クラウドファンディング3選＞

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不動産クラウドファンディングを投資枠で考える理由はこちらです。

＜不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

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不動産クラウドファンディングでは、業者の評判だけでなく、案件ごとの中身を見ることも重要です。

私が案件ごとに確認している判断基準と「見送る案件」の特徴は、こちらで整理しています。

＜不動産クラファンで投資すべきかの判断基準＞

＜不動産クラファンで投資してはいけないNG案件の特徴＞

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私自身の不動産クラウドファンディング投資実績は、こちらの記事で公開しています。

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高利回り案件の見方はこちらでも整理しています。

＜高利回りクラファンは危ない？ヤマワケエステートの元本毀損と上振れ償還から考える投資判断＞

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他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！