COZUCHIの利回りは本当に高い？四半期レポートとTRIAD決算から投資判断を解説

「COZUCHIの利回りって本当に高いの？」

「実績利回りが高いなら、安心して投資していいの？」

「COZUCHIの四半期レポートやTRIADの決算は、どこを見ればいいの？」

と感じていませんか？

COZUCHIは、不動産クラウドファンディングの中でも知名度・実績ともに大きいサービスです。

特に、過去の実績利回りや償還実績を見ると、かなり魅力的に見えます。

ただし、私自身はCOZUCHIを利回りだけで判断するのは危険だと考えています。

理由はシンプルです。

COZUCHIの案件は、単に不動産を保有して賃料を受け取るだけではなく、権利調整、開発、改修、テナント交渉、売却活動などを通じて、不動産の価値を作りにいく案件が多いからです。

これはCOZUCHIの魅力です。

一方で、計画通りに進まない場合には、運用期間の延長や出口リスクもあります。

この記事では、COZUCHIの第15号四半期レポートと、COZUCHIで取り扱うファンドの第1号事業者である株式会社TRIADの2026年1月期決算をもとに、会社員として不動産クラウドファンディングに投資する立場から、何を見て投資判断すべきかを整理します。

COZUCHIの過去実績は強い。ただし平均利回りはそのまま期待しない

まず、COZUCHIの過去実績はかなり強いです。

COZUCHIの第15号四半期レポートによると、2026年4月末時点の主な実績は以下の通りです。COZUCHI公式のお知らせでも、第15号四半期レポートでは運用中ファンドの進捗・今後の見通しや直近の取り組み・実績などをまとめていると案内されています。

項目	数値
累計投資額	1,365.5億円
運用中金額	254.6億円
運用終了額	1,110.8億円
運用中ファンド	16件
運用終了ファンド	129件
平均利回り・想定	7.0%
平均利回り・実績	20.8%
平均運用期間・想定	13.8ヶ月
平均運用期間・実績	9.3ヶ月

この数字を見ると、COZUCHIの実績はかなり目立ちます。

運用終了ファンドが129件あり、運用終了額も1,110.8億円あります。
さらに、平均年利回りは想定7.0%に対して、実績20.8%です。

これは、投資家目線ではかなり魅力的です。

ただし、ここで注意したいことがあります。

平均実績利回り20.8%を、そのまま将来の期待利回りとして見てはいけません。

第15号四半期レポートにも、平均年利回りは各ファンドの実績年利回りを単純平均したものであり、将来の運用成果を保証するものではない旨の注記があります。

つまり、過去に大きく上振れした案件があれば、平均値はかなり押し上げられます。

COZUCHIに投資すれば毎回20%前後を期待できる、という意味ではありません。

私の見方では、COZUCHIの実績利回りは、

「これまで出口がうまく決まった案件が多かった結果」

として見るべきです。

過去実績は評価材料です。

ただし、それは将来の約束ではありません。

COZUCHIの強みは「高利回り」ではなく「価値を作りにいく力」

COZUCHIの魅力は、単に利回りが高いことではありません。

むしろ、私が注目しているのは、

不動産の価値を作りにいく案件が多いこと

です。

COZUCHIの第15号四半期レポートを見ると、運用中ファンドのコメントには以下のような内容が出てきます。

• 土地建物全体を完全所有した状態で売却活動中
• 新規追加物件の取得
• 周辺地の権利調整
• 開発用地の拡大
• テナントとの契約期間交渉
• 賃料増額交渉
• 賃料改定
• 空室の埋め戻し
• エントランス改修
• 解体工事
• 開発計画
• 売買契約締結
• 運用期間の延長

例えば、西麻布 一棟マンション フェーズ4では、土地建物全体を完全所有した状態で運用を進め、現在売却活動を行っていると説明されています。

上野広小路開発プロジェクト フェーズ3では、新規追加物件の取得完了や周辺地の権利調整、開発用地の拡大見込みが示されています。

渋谷2丁目一棟ビル フェーズ2では、賃料増額交渉、賃料改定、空室の埋め戻し、エントランス改修が説明されています。

ここから分かるのは、COZUCHIの案件は、単に物件を持って賃料を受け取るだけではないということです。

• 権利をまとめる。
• 追加物件を取得する。
• テナントと交渉する。
• 賃料を上げる。
• 空室を埋める。
• 改修する。
• 開発する。
• 売却する。

こうした動きによって、不動産の価値を高めにいく案件が多いと感じます。

これはCOZUCHIの大きな強みです。

一方で、裏を返せば、計画通りに進まないリスクもあります。

権利調整は相手がある話です。
テナント交渉も予定通り進むとは限りません。
開発や工事には遅延リスクがあります。
売却活動も、相場や買主の事情に左右されます。

つまり、COZUCHIは、

寝かせておくだけの安定商品ではなく、価値を作りにいく分、進捗を読むべきサービス

だと考えています。

四半期レポートでは「何が進み、何が残っているか」を読む

COZUCHIの四半期レポートを見るときに、私が大事だと思うのは、

「順調そうか」ではなく、「何が進み、何が残っているか」

を見ることです。

特に確認したいのは、以下です。

• 売却活動に入っているか
• 売買契約は締結されているか
• 工事・解体・開発はどこまで進んでいるか
• テナント交渉や権利調整は残っているか
• 運用期間は延長されていないか
• 延長理由は何か
• 償還までに残っている工程は何か

例えば、千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ3では、工事が2026年6月中に完成予定であり、売買契約も4月22日付で締結していると説明されています。一方で、運用期間は2026年9月30日まで延長されており、レポート上では運用期間が3ヶ月延長されたことも記載されています。

ここは重要です。

売買契約締結済みでも、すぐに償還されるとは限りません。

• 工事の完了。
• 決済。
• 引き渡し。
• 後継ファンドの組成。
• 相手先との条件調整。
• 運用期間の延長。

実際に資金が戻るまでには、複数の工程があります。

私自身、別の不動産クラウドファンディング案件で、売買契約締結済みだったにもかかわらず償還が遅れている案件を経験しています。

その経験から、今は「売買契約あり」という言葉だけで安心しないようにしています。

重要なのは、

契約があるかどうかだけではなく、償還までに何が残っているか

です。

COZUCHIの四半期レポートは、その進捗を確認する材料になります。

だからこそ、利回りだけでなく、運用中ファンドのコメントまで見る価値があります。

TRIAD決算では、売上・利益だけでなくBSも見る

COZUCHIを見るうえでは、ファンドそのものだけでなく、ファンド運営会社の財務情報も確認したいところです。

COZUCHI公式NEWSでは、COZUCHIで取り扱うファンドの第1号事業者、つまりファンド運営会社である株式会社TRIADが2026年1月期決算を公表したと案内されています。

TRIADの2026年1月期決算で確認できる主な数値は以下です。

項目	数値
資産合計	432.75億円
負債合計	389.79億円
純資産合計	42.95億円
売上高	452.86億円
営業利益	40.92億円
経常利益	43.03億円
当期純利益	8.53億円
COZUCHI出資預り金	235.51億円

TRIADの決算資料では、貸借対照表・損益計算書の数値に加えて、COZUCHI出資預り金として流動負債92.99億円、固定負債142.52億円が記載されています。合計すると235.51億円です。

まず、売上高452.86億円、営業利益40.92億円、経常利益43.03億円という数字は大きいです。

ファンド運営会社として、一定の収益力があることは確認できます。

これは評価材料です。

ただし、私はここでも「利益が出ているから安心」とは見ません。

貸借対照表を見ると、資産合計432.75億円に対して、純資産は42.95億円です。単純計算の自己資本比率は約9.9%です。

また、COZUCHI出資預り金も235.51億円あります。

つまり、TRIADは大きな売上・利益を出している一方で、ファンド規模の拡大に伴い、BS上の負債や預り金の規模も大きくなっています。

ここから読み取るべきことは、

利益が出ているかだけでなく、拡大するファンド規模を管理できる財務体力・管理体制があるかを見る必要がある

ということです。

もちろん、これはTRIADが危ないという意味ではありません。

むしろ、決算を公表していること自体は評価できます。

ただし、不動産クラウドファンディングでは、運営会社やファンド運営会社の規模が大きくなるほど、管理すべき資金や案件も大きくなります。

だからこそ、売上・利益だけでなく、資産、負債、純資産、預り金まで見ることが大事です。

会社員としての投資では、開示資料を“全部読む”より“見る場所を決める”

ここまで読むと、

「毎回そんなに細かく確認するのは大変」

と思うかもしれません。

正直、会社員として働きながら、不動産クラウドファンディングの資料をすべて読み込むのは簡単ではありません。

私自身も、すべての案件で完璧に読み込めているわけではありません。

だからこそ、見る場所を決めることが大事です。

COZUCHIを見るなら、最低限、私は以下を確認したいです。

• 過去の償還実績
• 想定利回りと実績利回りの差
• 運用中ファンドの進捗コメント
• 売却活動に入っているか
• 売買契約はあるか
• 運用期間が延長されていないか
• 延長理由は何か
• TRIADの売上・利益
• TRIADの純資産・負債・預り金

利回りだけを見るのは簡単です。

ただ、長く不動産クラウドファンディングを続けるなら、少なくとも、

出口が見えるか
運用中に何が残っているか
ファンド運営会社の体力はどうか

は見たいところです。

COZUCHIは、四半期レポートや決算情報が出ている分、投資家が確認できる材料は多いサービスです。

これは評価できます。

ただし、開示があることと、安全であることは別です。

開示されている情報を、どう読むか。

ここが重要だと思っています。

私のCOZUCHIへの投資判断

私の中で、COZUCHIは「低リスク・安定枠」ではありません。

一方で、単純な「高リスク・利回り枠」とも少し違います。

私はCOZUCHIを、中リスク・主軸枠として見ています。

理由は、以下です。

• 過去の償還実績が厚い
• 実績利回りの上振れ事例がある
• 開示資料が比較的充実している
• TRIADの売上・利益の規模が大きい
• 一方で、権利調整・開発・売却活動などのリスクもある
• 案件によってリスクの大きさが違う

つまり、COZUCHIは魅力的なサービスです。

ただし、

COZUCHIだから何でも投資する

という見方はしていません。

案件ごとに、

• 対象不動産は何か
• 利益の源泉は何か
• 出口は見えているか
• 運用期間は長すぎないか
• 進捗に遅れはないか
• 自分の投資枠に合っているか

を見ます。

実際に、私はCOZUCHIの南青山開発プロジェクト フェーズ3については、投資する価値ありと判断しました。

ただし、それは「COZUCHIだから」ではありません。

立地、売買契約、出口の見え方、COZUCHIの実績を総合して判断した結果です。

不動産クラウドファンディングでは、業者の評判だけでなく、案件ごとの中身を見ることが大事です。

COZUCHIは、その中身を読み解く材料が比較的多いサービスだと思っています。

まとめ｜COZUCHIは魅力があるからこそ、利回り以外も見たい

まとめます。

COZUCHIは、不動産クラウドファンディングの中でも非常に存在感のあるサービスです。

第15号四半期レポートを見ると、累計投資額1,365.5億円、運用終了ファンド129件、平均実績利回り20.8%と、過去実績はかなり目立ちます。

また、TRIADの2026年1月期決算を見ると、売上高452.86億円、営業利益40.92億円、経常利益43.03億円と、ファンド運営会社として一定の収益力も確認できます。

ただし、だからといって利回りだけで投資判断してよいわけではありません。

COZUCHIの案件は、権利調整、開発、改修、テナント交渉、売却活動などを通じて、不動産の価値を作りにいく案件が多いです。

れは魅力です。

一方で、計画遅延や出口リスクもあります。

だからこそ、COZUCHIを見るときは、

• 平均実績利回りをそのまま期待しない
• 四半期レポートで運用中案件の進捗を見る
• 売買契約の有無だけで安心しない
• 何が進み、何が残っているかを見る
• TRIAD決算で売上・利益だけでなくBSも見る
• 最後は自分の投資枠に合うかで判断する

ことが大事だと思っています。

私にとってCOZUCHIは、低リスク・安定枠ではなく、中リスク・主軸枠です。

魅力があるからこそ、利回りだけでなく、中身まで見たいサービスです。

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COZUCHIの基本的な評判やリスクについては、こちらの記事で詳しく整理しています。

＜COZUCHIは怪しい？評判とリスクを現役会社員目線で解説＞

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不動産クラウドファンディングを投資枠で考える理由はこちらです。

＜不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

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私自身の不動産クラウドファンディング投資実績はこちらで公開しています。

＜不動産クラウドファンディングは儲からない？100件以上投資した会社員のリアルな実績＞

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他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が書かない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！