プレファンは怪しい？評判とリスクを現役会社員目線で解説【2026年更新】

「プレファンって投資して大丈夫？」
「プレサンス系の不動産クラウドファンディングなら安全なの？」
「利回りは低めだけど、投資する価値はある？」

と疑問に思っていませんか？

今回は、現役会社員目線で、プレサンスNEXTが運営する不動産クラウドファンディングサービス「プレファン」について解説します。

結論から言うと、私はプレファンを、不動産クラウドファンディングの中でもかなり安全性を高く見ているサービスです。

理由はシンプルです。

プレファンは、外部からよく分からない物件を仕入れてくるサービスではなく、プレサンス系の自社・グループ物件に投資できるサービスだからです。

公式ページでも、プレファンで扱う物件はプレサンスが開発・管理している物件であり、家賃相場、入居者情報、修繕履歴まで把握していると説明されています。

これは、会社員として不動産クラウドファンディングに投資するうえで、かなり大きな安心材料です。

ただし、もちろん無条件に安全という意味ではありません。

プレファンも不動産クラウドファンディングである以上、元本保証ではありません。利回りは低めで、抽選倍率も高く、直近ファンドでは最低投資額が50万円と重い案件もあります。

そのため、私の結論は、

プレファンは、かなり安全性を高く見ている短期安定枠。
ただし、利回りの低さ・投資しづらさ・最低投資額の重さには注意。

です。

プレファンの概要

プレファンは、株式会社プレサンスNEXTが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

プレファン公式サイトでは、運営会社は株式会社プレサンスNEXTであり、不動産特定共同事業の許可番号は大阪府知事第20号、事業種類は第1号・第2号事業とされています。

サービス名	プレファン
運営会社	株式会社プレサンスNEXT
不動産特定共同事業	第1号・第2号事業
主な投資対象	プレサンス系マンション
募集方式	抽選式が中心
運用期間	3〜6ヶ月程度の短期案件あり
予定利回り	3〜5%台が中心

プレファンの最大の特徴は、プレサンスが開発・管理しているマンションに投資できることです。

公式ページでは、プレファンは少額から投資可能であり、運用期間も3ヶ月〜6ヶ月と短いファンドがあると説明されています。

また、プレサンスNEXTはWEBサイト完結で投資でき、ローンや面倒な書類作成も不要と説明されています。

【結論】プレファンは自社・グループ物件だからこそ、安全性を高く見ている

私がプレファンを高く評価している最大の理由は、プレサンス系の自社・グループ物件を対象にしている点です。

不動産クラウドファンディングでは、外部から取得した物件や、売却先・運営者・開発計画が分かりにくい案件もあります。

一方でプレファンは、プレサンスグループが開発・管理してきたマンションを対象にしています。

公式ページでも、プレファンで扱う物件はプレサンスが開発・管理している物件であり、家賃相場・入居者情報・修繕履歴まで把握していると説明されています。

これは、かなり大きいです。

• 物件の状態。
• 賃貸需要。
• 管理状況。
• 修繕履歴。
• 入居者情報。
• 家賃相場。

こうした情報を運営側が把握できているということは、外部から急に仕入れた物件よりも、リスクを読みやすいからです。

さらに、自社・グループ物件で投資家に大きな損失を出すことは、プレサンスグループ全体の信用にも関わります。

その意味で、私はプレファンを、不動産クラウドファンディングの中でもかなり安全性を高く見ています。

ただし、これは元本保証という意味ではありません。

不動産市況が悪化すれば価格下落リスクはありますし、空室、賃料下落、災害、運営会社側の信用リスクもあります。

また、グループ物件であるからこそ、投資家側としては物件評価額や利回り条件が妥当かも確認したいところです。

つまり、プレサンス系物件であることは非常に大きな安心材料ですが、それだけで無条件に安全と判断するのではなく、利回り、運用期間、劣後比率、募集条件をセットで見る必要があります。

評価ポイント①：プレサンス系の自社・グループ物件に投資できる

プレファンの最大の特徴は、プレサンス系のマンションを対象にした不動産クラウドファンディングである点です。

公式サイトでも、プレサンスは企画・開発から分譲・管理までを総合的にプロデュースするプレサンスシリーズを主軸に、幅広いサービスを提供していると説明されています。

これは、投資家目線ではかなり評価できます。

不動産クラウドファンディングで怖いのは、投資対象がよく分からないことです。

• どんな物件なのか
• 誰が管理しているのか
• 賃貸需要はあるのか
• 過去の修繕履歴はどうか
• 売却しやすいのか
• 価格設定は妥当なのか

こうした点が見えないと、表面利回りだけで判断することになります。

その点、プレファンは、プレサンス系マンションという分かりやすい投資対象があります。

もちろん、プレサンス系だから絶対に安全という意味ではありません。

ただ、外部から仕入れた見えにくい案件よりは、運営側が物件の中身を把握しやすいという点で、私はかなり安心感があると見ています。

評価ポイント②：開発・管理・入居情報まで把握している強み

プレファン公式ページでは、プレファンで扱う物件はプレサンスが開発・管理している物件であり、家賃相場や入居者情報、修繕履歴まで把握していると説明されています。

また、公式ページでは、賃貸管理に特化した専門チームによる25,000戸以上の管理戸数と99.6%以上の入居率も説明されています。

これは、インカム型の不動産クラウドファンディングを見るうえで重要です。

不動産クラウドファンディングの利益は、基本的に賃料収入や売却益から生まれます。

そのため、

• 入居率が高いか
• 賃料収入が安定しているか
• 管理体制があるか
• 物件の修繕履歴を把握しているか

はかなり重要です。

プレファンの場合、プレサンス系で開発・管理してきた物件であれば、物件の状態を把握しやすい。

これは、不動産クラウドファンディングの中ではかなり強い特徴だと思います。

私がプレファンを安全性高めに見ている理由は、単に「大きな会社っぽいから」ではありません。

物件を分かっている事業者が、自分たちの関与してきた物件をファンド化している

という構造を評価しています。

評価ポイント③：運用期間が短めで、資金回転しやすい

プレファンは、運用期間が短めの案件が多い点も評価できます。

公式ページでも、3ヶ月〜6ヶ月と短い運用期間のファンドもあるため、スピーディーに効果を実感できると説明されています。

直近のファンド38号も、予定運用期間は6ヶ月です。

これは、会社員としての投資ではかなり大きいです。

不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間中は資金を動かせません。

CREALのように24〜36ヶ月の案件が多いサービスもあります。

その点、プレファンのように6ヶ月程度の短期案件が中心であれば、資金を回しやすいです。

ただし、注意点もあります。

運用期間が6ヶ月だからといって、必ず6ヶ月ぴったりで手元に資金が戻るわけではありません。

分配予定日や償還スケジュールによって、実際の資金拘束期間はもう少し長くなることがあります。

それでも、2年・3年の案件と比べれば、かなり扱いやすいです。

私の中では、プレファンは守り寄りの短期回転枠として見やすいサービスです。

評価ポイント④：利回りは控えめだが、リスクとのバランスは悪くない

プレファンの利回りは、高利回り系サービスと比べるとかなり控えめです。

ファンド一覧を見ると、直近の38号は予定利回り3.9%、37号は3.47%、36号は5.57%、35号は4.81%、34号は4.59%、33号は4.54%、32号は4.72%、31号は4.33%、30号は4.34%となっています。

つまり、プレファンは年利8%、10%、15%を狙うサービスではありません。

正直、利回りだけを見れば、そこまで“おいしい”サービスではありません。

ただし、私はこの利回り水準を悪いとは思っていません。

理由は、プレファンの強みが利回りではなく、自社・グループ物件による分かりやすさと安全性の高さにあるからです。

不動産クラウドファンディングでは、高利回りには必ず理由があります。

• 地方大型開発
• 売却リスク
• 海外リスク
• 事業性リスク
• 長期資金拘束
• 買主候補が限られる案件

こうしたリスクを取るから高利回りになるケースが多いです。

一方、プレファンは、プレサンス系マンションを対象にした比較的分かりやすい案件が中心です。

そのため、利回りは控えめでも、リスクとのバランスで見れば悪くないと感じています。

高利回りを狙うなら、プレファンは向いていません。

ただ、守り寄りの資金を短期で置くなら、十分に候補になるサービスだと思います。

評価ポイント⑤：優先劣後方式も安心材料になる

プレファンでは、優先劣後方式が採用されることがあります。

公式ページでは、不動産の評価額が下落した場合の損失は、まず劣後出資者であるプレサンスNEXTが負担し、それでも補えない場合のみ投資家側に負担が発生すると説明されています。

また、公式ページでは例として、投資家とプレサンスNEXTが70：30で資金を出した場合、不動産評価額が30%以上下落しない限り、投資家側に負担が発生しないと説明されています。

これは、投資家保護の面では安心材料です。

ただし、ここも過信は禁物です。

公式ページにも、優先劣後割合は一例であり、各ファンドの割合は詳細資料を確認するよう記載されています。

つまり、プレファンだから毎回30%の劣後出資がある、という意味ではありません。

案件ごとに、必ず劣後比率を確認する必要があります。

私の見方としては、

プレサンス系自社・グループ物件 × 短期運用 × 優先劣後方式

がそろう案件であれば、不動産クラウドファンディングの中ではかなり守り寄りに見やすいです。

注意点①：元本保証ではない

ここまでプレファンを高く評価してきましたが、最初に押さえておくべき注意点があります。

それは、元本保証ではないということです。

プレファンは、私の中ではかなり安全性を高く見ているサービスです。

ただし、不動産クラウドファンディングである以上、預金ではありません。

不動産市況が悪化すれば、物件価格が下落する可能性があります。

空室や賃料下落、災害、運営会社側の信用リスクもあります。

また、プレサンス系の自社・グループ物件であることは安心材料ですが、それだけで無条件に安全とは言えません。

むしろ、グループ物件だからこそ、投資家側としては、

• 物件評価額は妥当か
• 利回りは妥当か
• 劣後比率は十分か
• 運用期間は適切か
• どのような出口を想定しているか

を確認したいところです。

私はプレファンを高く評価しています。

ただし、元本保証のようには見ていません。

注意点②：利回りは低めなので、高利回り狙いには向かない

プレファンの利回りは、かなり控えめです。

直近の38号は予定利回り3.9%、37号は3.47%です。

高利回り不動産クラウドファンディングに慣れている人からすると、物足りなく感じるかもしれません。

CAMELやTECROWD、ヤマワケエステートのように、年利8%〜10%以上の案件を狙いたい人には向いていません。

ただし、利回りが低いことは、必ずしも悪いことではありません。

不動産クラウドファンディングでは、リスクと利回りはセットです。

プレファンは、高利回りで攻めるサービスではなく、守り寄りの安定枠として見るサービスだと思います。

そのため、

利回りは低いけれど、物件の分かりやすさと短期運用を評価する

という人には合いやすいです。

注意点③：最低投資額が重い案件もある

プレファンは少額投資のイメージがありますが、最近の案件では最低投資額が重いものもあります。

公式ファンド一覧では、37号〜30号は最低投資金額1万円ですが、38号は最低投資金額50万円です。

これは、会社員としての投資ではかなり重いです。

1万円であれば、複数案件に分散しやすいです。

しかし、50万円となると、1案件への資金集中が大きくなります。

どれだけ安全性を高く見ているサービスでも、1案件に50万円を入れるとなると、分散の観点では慎重に考えたいところです。

特に、投資資金が限られている場合は、

• 他の案件に分散できるか
• 高利回り枠に偏っていないか
• 運用期間中に使う予定のない資金か
• 万が一遅延しても耐えられるか

を確認した方がよいです。

プレファンは良いサービスだと思いますが、最低投資額が重い案件では、資金配分に注意が必要です。

注意点④：投資しやすさは低い

プレファンは、投資しやすいサービスではありません。

理由は、募集金額が小さく、応募倍率が高くなりやすいからです。

公式ファンド一覧を見ると、38号は募集金額9,000万円に対して応募金額1億1,200万円、37号は募集金額1,640万円に対して応募金額8,515万円、36号は募集金額2,590万円に対して応募金額2億6,333万円となっています。

特に、37号や36号はかなり倍率が高いです。

つまり、プレファンは「良いサービスだと思っても、必ず投資できるとは限らない」サービスです。

会社員としての投資では、ここはかなり重要です。

どれだけ安全性を高く見ていても、投資できなければ実績にはなりません。

そのため、プレファンだけを安定枠として頼るのではなく、CREAL、らくたま、COZUCHIなど、他のサービスと組み合わせるのが現実的です。

注意点⑤：現在はオープンハウスグループ傘下として見る

以前は、プレサンスコーポレーションを「上場企業」として評価しやすい状況でした。

しかし、現在は状況が変わっています。

プレサンス公式のIRページでは、同社株式は2025年3月28日をもって上場廃止となったと記載されています。

また、2025年3月の開示では、プレサンスコーポレーションはオープンハウスグループの完全子会社となることが説明されています。

そのため、現在のプレファンは、

上場企業であるプレサンスのサービス

というより、

オープンハウスグループ傘下のプレサンス系サービス

として見るのが正確です。

これは悪いことではありません。

オープンハウスグループ傘下であることは、むしろ大手不動産グループの一員としての安心材料にもなります。

ただし、以前のように、プレサンス単体の上場企業としてIRを継続的に確認できる状況ではありません。

ここは、投資家として認識しておきたい変化です。

プレファンが向いている人・向いていない人

向いている人

プレファンが向いているのは、以下のような人です。

• 高利回りよりも安全性を重視したい人
• プレサンス系マンションに魅力を感じる人
• 物件の分かりやすさを重視したい人
• 短期運用の案件を好む人
• 低リスク・安定枠寄りのサービスを探している人
• 利回りは低めでも、守り寄りの投資をしたい人
• 抽選に外れても気長に申し込める人

プレファンは、年利10%以上を狙うサービスではありません。

ただ、プレサンス系自社・グループ物件に投資できること、運用期間が短めであること、物件の中身を運営側が把握していることを考えると、守り寄りの短期安定枠としてかなり魅力があります。回り枠と組み合わせることで、ポートフォリオ全体のバランスを取りやすくなると思います。

向いていない人

一方で、以下のような人には向いていないかもしれません。

• 高利回りを狙いたい人
• 年利8〜10%以上の案件を中心に投資したい人
• 抽選倍率が高いサービスを避けたい人
• 最低投資額50万円の案件に抵抗がある人
• 1万円で細かく分散したい人
• 投資機会を安定して確保したい人
• 元本保証に近い安心感を求める人

プレファンは安全性を高く見やすいサービスですが、万能ではありません。

利回りは低めですし、投資しやすくもありません。

また、ファンドによっては最低投資額が重いです。

そのため、プレファンだけに依存するのではなく、他のサービスと組み合わせて使うのが現実的です。

私の中でのプレファンの位置づけ

私は不動産クラウドファンディングを、

• 低リスク・安定枠
• 中リスク・主軸枠
• 高リスク・利回り枠

に分けて考えています。

その中で、プレファンは、

低リスク・安定枠の中でも、かなり安全性を高く見ているサービス

です。

理由は、やはり自社・グループ物件です。

プレサンスが開発・管理してきた物件であれば、運営側が物件の状態を把握しやすい。

さらに、自社ブランド物件で投資家に大きな損失を出すことは、グループ全体の信用にも関わります。

この構造は、不動産クラウドファンディングの中ではかなり強いと思っています。

ただし、プレファンは高利回りを狙うサービスではありません。

私なら、プレファンを、

高利回り枠ではなく、守り寄りの短期安定枠

として使います。

例えば、

• 守り寄り：プレファン、CREAL、らくたま
• 主軸：COZUCHI
• 高利回り：CAMEL、TECROWD、ヤマワケ

というイメージです。

不動産クラウドファンディングを続けるなら、高利回り案件ばかりに資金を寄せるのではなく、こうした守り寄りのサービスも組み合わせたいところです。

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「投資枠」での考え方はこちらで整理しています。

＜会社員の不動産クラウドファンディングは「投資枠」で考える＞

最後に

まとめます。

プレファンは、プレサンス系マンションに投資できる不動産クラウドファンディングです。

私がプレファンを高く評価している最大の理由は、プレサンス系の自社・グループ物件に投資できることです。

公式ページでも、プレファンで扱う物件はプレサンスが開発・管理している物件であり、家賃相場、入居者情報、修繕履歴まで把握していると説明されています。

この点は、不動産クラウドファンディングの中でもかなり大きな安心材料です。

外部からよく分からない物件を仕入れているのではなく、グループで開発・管理してきた物件を対象にしている。

だからこそ、私はプレファンをかなり安全性高めに見ています。

一方で、注意点もあります。

• 元本保証ではない
• 利回りは低め
• 抽選倍率が高く投資しづらい
• 直近ファンドでは最低投資額50万円の案件もある
• プレサンスは上場廃止済みで、現在はオープンハウスグループ傘下として見る必要がある

そのため、私の結論は、

プレファンは、不動産クラウドファンディングの中でもかなり安全性を高く見ているサービス。
ただし、高利回りを狙うサービスではなく、守り寄りの短期安定枠として使うサービス。

です。

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プレファンの最新案件や詳細条件は、公式サイトで確認できます。

プレファン

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プレファンだけでなく、会社員目線で使いやすい不動産クラウドファンディングサービスは、こちらでまとめています。

＜会社員におすすめの不動産クラウドファンディング3選はこちら＞

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不動産クラウドファンディングでは、業者の評判だけでなく、案件ごとの中身を見ることも重要です。

私が案件ごとに確認している判断基準と「見送る案件」の特徴は、こちらで整理しています。

＜不動産クラファンで投資すべきかの判断基準＞

＜不動産クラファンで投資してはいけないNG案件の特徴＞

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私自身の不動産クラウドファンディング投資実績は、こちらの記事で公開しています。

＜不動産クラウドファンディングは儲からない？100件以上投資した会社員のリアルな実績＞

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他にも不動産クラウドファンディング事業者の解説をしています。
今回と同じように事業者が語らない視点で忖度なく解説していますので、ページ下の関連記事も参考にして下さい！